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深圳樓市重磅！將取消二手房指導(dǎo)價(jià)？專家這么看？

深圳將取消二手房指導(dǎo)價(jià)的消息、今天下午開始，朋友圈內(nèi)瘋傳

網(wǎng)傳內(nèi)容主要有三條

1、指導(dǎo)價(jià)不取消、不調(diào)整

2、銀行核定房價(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評估價(jià)、實(shí)際成交價(jià)孰低為準(zhǔn)、參考價(jià)僅作參

3、即日起執(zhí)行

收到消息的第一時間、記者向多家銀行進(jìn)行核實(shí)、目前是中行和建行、工行已落實(shí)執(zhí)行

銀行按照市場價(jià)貸款、這是釋放了怎樣的信號？

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為、不看參考價(jià)、銀行自己評估風(fēng)險(xiǎn)、看成交價(jià)、評估價(jià)放貸款、想多貸款就多交稅、對深圳二手房影響最大的就是指導(dǎo)價(jià)、放開后、好的更好、差的更差、不會普漲、分化明顯、但是對于樓市的提振效果是顯著的、好的樓盤基本都超過指導(dǎo)價(jià)、取消指導(dǎo)價(jià)顯然對高單價(jià)、高贈送豪宅盤有利、但不好賣的老破舊和偏遠(yuǎn)地區(qū)的剛需盤影響不大、大浪淘沙、要低于市場指導(dǎo)價(jià)才有成交

2021年2月8日、深圳在國內(nèi)率先建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制、此后、全國共有15個城市發(fā)布二手房參考價(jià)、其中不乏上海、北京、廣州、西安、東莞等高房價(jià)城市、眾所周知、二手房參考價(jià)即是通過給出小區(qū)二手房交易參考價(jià)、對二手房價(jià)格進(jìn)行管控、最直觀的表現(xiàn)就是樓市成交規(guī)模的銳減、價(jià)格的應(yīng)聲下跌、業(yè)主很難以更高的價(jià)格出售手上的二手房

轉(zhuǎn)眼間，兩年的時間過去了。這兩年，深圳二手房成交量創(chuàng)下多年新低，學(xué)區(qū)房神話不再，房產(chǎn)中介的日子難過，單邊代理時代到來，投資客也悄然退場……“諾德假日一度被奉為前海神盤，參考價(jià)出來前66平方米的戶型最高叫價(jià)超過1000萬元，現(xiàn)在760萬元價(jià)格還可以談，而且還滿五唯一?！贝饲埃谏钲谇昂＝?jīng)營房產(chǎn)中介一位經(jīng)理就感嘆：“深圳樓市調(diào)控了這么多年，參考價(jià)的威力最猛”

今年年初，深圳住建局回應(yīng)，根據(jù)市場形勢已經(jīng)做了調(diào)整的方案，但調(diào)整時間還沒有定下來，是否發(fā)布也沒有定。后來在更高管理層要求“保持定力”的情況下，調(diào)整參考價(jià)的方案也就沒有辦法通過了

日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度深圳各區(qū)二手房成交TOP10小區(qū)中，過半成交價(jià)低于參考價(jià)，成交熱點(diǎn)樓盤主要位于龍華、龍崗、福田、南山、羅湖，主力成交戶型以3房、4房為主，且基本以低于或接近參考價(jià)的價(jià)格成交。樂有家研究中心指出，在剛過去的3月，深圳全市掛牌均價(jià)再度回到下降區(qū)間，環(huán)比下跌0.6%。3月上旬出現(xiàn)少部分業(yè)主反價(jià)的現(xiàn)象，但下旬報(bào)價(jià)逐漸回歸理性，報(bào)價(jià)開始回落

對于深圳二手房參考價(jià)調(diào)整傳聞，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，二手房參考價(jià)已成為深圳樓市的長效機(jī)制了

這個政策的目的就是希望市場價(jià)格向參考價(jià)格靠攏、不希望房價(jià)明顯超出參考價(jià)格，也不希望房價(jià)明顯低于參考價(jià)。如果高于參考價(jià)格，只能按照參考價(jià)格來貸款，這就是去杠桿效應(yīng)。如果低于參考價(jià)格，只能按照網(wǎng)簽價(jià)格來貸款，如果想多貸款，就要回到參考價(jià)格

李宇嘉表示，當(dāng)參考價(jià)向全社會發(fā)布，并明確與銀行貸款評估價(jià)直接掛鉤，就意味著“開弓沒有回頭箭”。國內(nèi)有10多個城市推出了二手房參考價(jià)，但只有深圳做得比較明確，而上海和北京盡管也有參考價(jià)，但要么在臺面下（不公布）要么公布了但銀行不參考，這樣上海廣州這兩個城市就有回旋余地

他認(rèn)為，目前可以做的就是參考價(jià)保持不變，在執(zhí)行過程中采取靈活的辦法，即銀行根據(jù)參考價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)格孰低的原則。這樣做，一方面讓銀行按揭評估價(jià)格更靠攏市場價(jià)格，避免參考價(jià)失真；另一方面，也避免了調(diào)整并公布參考價(jià)導(dǎo)致市場形成房價(jià)輪番下跌的預(yù)期。最后，也希望參考價(jià)能夠成為市場價(jià)格的錨，讓市場價(jià)格像參考價(jià)靠攏，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定住房價(jià)格的目的

從此次調(diào)整的傳聞來看，低于市場預(yù)期。市場普遍預(yù)期會取消或上調(diào)二手房參考價(jià)。正式發(fā)布的思路來看，就是要避免二手房再次成為杠桿炒作的重心，彰顯了政策保持定力，不會在意短期市場的波動。而且，二手房定向去杠桿的信號還是比較明確的，短期不利于市場預(yù)期穩(wěn)定和二手房市場能夠在企穩(wěn)的基礎(chǔ)上回升。

從長期來看，還是希望二手房回到合理的價(jià)格水平上，便與相應(yīng)的杠桿水平匹配，這是穩(wěn)定二手房市場的長效之舉