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全國將全面推進“帶押過戶”北京二手房交易滿足四類條件即可辦理

2023年3月31日，來自北京市住建委消息，為優(yōu)化營商環(huán)境、簡化交易流程、減輕購房人資金壓力，北京銀監(jiān)局、央行營管部、市規(guī)自委、市住建委聯(lián)合發(fā)布《關于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關工作的通知》（以下簡稱《通知》）

即日起，北京市個人二手房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務，經(jīng)原貸款銀行同意，交易時不必先結清前一筆貸款，可通過“帶押過戶”模式，辦理房屋過戶和抵押登記，由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金

根據(jù)新華社2023年3月30日消息，為進一步優(yōu)化營商環(huán)境，滿足人民群眾迫切需求，我國將依民法典明確要求，全面推進房產“帶押過戶”。目前，全國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展

業(yè)內人士認為，由于“帶押過戶”省去了有房貸賣方的解抵押手續(xù)，將減少二手房的交易流程，縮短交易周期，從目前其他各城市“帶押過戶”政策的執(zhí)行情況以及北京市試點情況來看，辦理時限能夠由原來的十幾天壓縮至1-3個工作日辦結，有助于提升二手房流通率，從而激發(fā)市場交易活力

新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金

此前，對于存在貸款抵押的住房交易，首先需要賣方借款或者買方墊資，還清銀行貸款，解除抵押，才能辦理交易過戶。然后由買方再重新申請貸款，辦理設立抵押、批貸、放款等流程。這使得二手房交易周期較長，而且也給買賣雙方帶來不小的資金壓力

而“帶押過戶”業(yè)務中，對于存在房貸抵押的房產需要交易的，賣方無需先歸還原有房貸就可以完成過戶登記，買方帶押申請的貸款則優(yōu)先用于償還賣家的剩余房貸。這簡化了二手房的交易流程，減輕了買賣雙方籌措資金的壓力

根據(jù)《通知》，北京在全市推行的二手住房交易“帶押過戶”業(yè)務的使用，需要同時滿足四個方面的條件

一是本市個人二手房交易

二是買方必須是全款或者辦理的是個人住房商貸購房

三是賣方未結清的貸款必須是商貸，或是已經(jīng)還清公積金貸款部分的組合貸

四是所交易的住房在轄內商業(yè)銀行僅存一次有效抵押

具體的辦理流程方面，不同于其他一些城市采取的公證后解抵押、設置專門低息“過橋貸”機構等方式，此次北京為了從根本上降低買賣雙方的交易成本，創(chuàng)新采用了新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金的新模式

根據(jù)《通知》，申請“帶押過戶”，買賣雙方的貸款可以是同一家銀行，也可以是不同的銀行，或者買方為全款購房時也可以使用“帶押過戶”業(yè)務

對于買賣雙方均為貸款的，如果買方首付款和貸款金額之和不足以結清賣方貸款、賣方需向貸款銀行補齊差額部分。首付款將打入監(jiān)管賬戶，在確認“帶押過戶”完成后，銀行會將首付款和貸款劃至買房的貸款銀行賬戶，解除原賣方貸款的抵押權，并將剩余資金轉入賣方本人收款賬戶。如果買方為全款購房的，賣方貸款銀行則將用購房款結清貸款，解除抵押，將剩余資金轉入賣方本人收款賬戶

四部門要求，各房地產中介機構在提供經(jīng)紀服務時，要主動向買賣雙方介紹“帶押過戶”交易模式，不得強制使用“過橋貸”等增加客戶交易成本

同時，各商業(yè)銀行要積極回應符合條件客戶的“帶押過戶”需求，不得因辦理“帶押過戶”向客戶收取額外擔保費或服務費

各區(qū)不動產登記大廳在辦理不動產轉移登記、抵押權變更登記及抵押權設立等登記業(yè)務時，要做到共性材料不再重復提交，實現(xiàn)“帶押過戶”一站式辦理

各區(qū)房屋交易窗口及房地產經(jīng)紀機構在提供二手房網(wǎng)簽服務時，針對交易房屋已設定抵押權且買方知情的，可繼續(xù)辦理網(wǎng)簽業(yè)務

全面推進房產“帶押過戶”

根據(jù)新華社3月30日消息，為落實黨中央、國務院扎實穩(wěn)住經(jīng)濟一攬子政策措施的有關要求，進一步優(yōu)化營商環(huán)境，提升便利化服務水平，降低制度性交易成本，滿足人民群眾對財產權高質高效保護的需求，自然資源部、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會印發(fā)《關于協(xié)同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，對協(xié)同做好不動產“帶押過戶”做出全面部署

兩部門明確，各地要在已有工作的基礎上，深入探索，以點帶面，以“三個拓展”全面推進“帶押過戶”：推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；推動同一銀行業(yè)金融機構率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機構拓展；推動住宅類不動產率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產拓展，最終實現(xiàn)地域范圍、金融機構和不動產類型“帶押過戶”全覆蓋

各地在實踐探索中，主要形成抵押權組合、新舊抵押權分段、抵押權變更等“帶押過戶”模式

兩部門要求各地結合本地實際，確定適宜的辦理模式。尤其是買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務，鼓勵各地積極引入預告登記，防止“一房二賣”，防范抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全

各級不動產登記機構、銀行保險監(jiān)督管理機構及銀行業(yè)金融機構要加強業(yè)務系統(tǒng)建設，推進登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實時共享信息，努力實現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接，同時梳理各環(huán)節(jié)風險點，制定應急預案，切實防范風險

縮短交易周期，激發(fā)交易活力

“這一舉措是優(yōu)化購房體驗、提升住房市場周轉的便民方式。”北京鏈家研究院院長高原對藍鯨財經(jīng)表示

高原認為，相較傳統(tǒng)模式，“帶押過戶”具有兩方面優(yōu)勢

一是流程簡化，效率提升。由于“帶押過戶”省去了有房貸的賣方的解抵押手續(xù)，先進行房屋過戶，銀行再為賣方做解抵以及為買家新設抵押，減少了二手房的交易流程，有利于縮短交易周期，提升二手房交易效率。從目前其他各城市“帶押過戶”政策的執(zhí)行情況以及北京市試點情況來看，辦理時限能夠由原來的十幾天壓縮至1-3個工作日辦結

二是成本降低，負擔減少。二手房“帶押過戶”模式，不僅是簡化了二手房買賣雙方解抵押和新設質押的手續(xù)，還為賣家?guī)怼罢娼鸢足y”的節(jié)省。傳統(tǒng)模式下，賣方需要先籌資為有貸款的房屋做解抵押手續(xù)，一般稱為“贖樓”，所涉及到過橋資金或擔保資金一般稱為贖樓費。在“帶押過戶”新模式下，這筆錢就可省下。

不過，高原也提醒，關于帶抵押過戶，有幾點需要關注

首先，跨行帶押過戶是否能夠有效落實。在北京市政策設計中，跨行帶押過戶具有實現(xiàn)可能。在跨行帶押過戶過程中，不同銀行內控流程與信息傳遞機制仍需進一步完善，需要一定時間磨合。同時，對于銀行而言，“帶押過戶”近似于“攜號轉網(wǎng)”對于移動運營商的影響，可能影響房屋按揭貸款市場格局，因此各行對于跨行帶押過戶態(tài)度存在差異

其次，全國帶押過戶范式差異仍然顯著。盡管從結果上來看，全國目前已有諸多城市實現(xiàn)了“帶押過戶”，但各個城市實現(xiàn)方式不盡相同，有通過銀行主體實現(xiàn)的，亦有引入國有擔保公司或公證處實現(xiàn)的。各類模式各有長處，具體哪條路徑更為符合市場需求，可能也需時間驗證

高原認為，帶押過戶對提振市場將起到積極作用，近期北京地區(qū)推出二手房帶押過戶試點，疊加北京市連環(huán)單并行辦理，將有利于提高二手房交易效率，有助于提升二手房流通率，從而激發(fā)市場交易活力，能夠對房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的起到一定作用