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政策春風(fēng)漸暖 一線城市 投資商辦正當(dāng)時

回顧2021年的房地產(chǎn)市場，可謂是風(fēng)云變幻。2021年1月1日，隨著“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度管理制度正式生效，房企融資端被限制，房企流動性迅速收緊；在上半年，全國限購、限售、限貸等政策持續(xù)升級，多地房貸利率上漲，房貸放款周期延長，經(jīng)營貸等違規(guī)流向房市的資金被嚴查

2021年7月26日，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。這些政策通過影響單個房企的融資增速，影響房企拿地、投資、銷售，降低購買者對樓市的信心

2021年，房地產(chǎn)市場政策整體偏緊，市場預(yù)期轉(zhuǎn)悲，許多人進入觀望狀態(tài)，投資群體不斷退出。直到后期，面對房市下滑、經(jīng)濟下行壓力，監(jiān)管層釋放維穩(wěn)信號，房地產(chǎn)行業(yè)才迎來監(jiān)管政策緩和期。從2021年最后幾個月開始到如今，尤其是在2022年兩會前后，樓市開始轉(zhuǎn)向，官方不斷釋放積極信號，地產(chǎn)吹起“暖風(fēng)”，可以預(yù)感2022年的樓市資產(chǎn)將會逐漸增值。

信號一：多地樓市松綁，放貸加速

2022年以來，中國各地房地產(chǎn)相關(guān)利好政策頻出，主要以穩(wěn)定樓市為主，多著力在補貼、放寬公積金政策、因城施政、降首付、上調(diào)房貸額度等，如：

山東菏澤打響商業(yè)銀行貸款，降首付的“第一槍”，首付比例最低降至二成，首套房房貸利率由之前的5.95%降到了5.6%左右。江西贛州首套房貸首付比例已經(jīng)降到2成，目前國有大行、中信、廣發(fā)、招商銀行均已執(zhí)行。另外，如果二套房在非限購區(qū)則首付3成、在限購區(qū)則首付5成。

據(jù)統(tǒng)計，全國超40余城發(fā)布各種力度的房地產(chǎn)寬松政策，給購房者更多的政策支持

在貨幣政策與信貸環(huán)境方面，根據(jù)2月10日，中國人民銀行發(fā)布的《2022年1月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》顯示，1月份人民幣貸款增加3.98萬億元，是單月統(tǒng)計高點，同比多增3944億元，反映出實體需求回暖的跡象

人民銀行按照中央經(jīng)濟工作會議部署，1月以來繼續(xù)加大政策力度，引導(dǎo)公開市場操作和中期借貸便利（MLF）中標利率下行，帶動LPR（貸款市場報價利率）下降，推動降低貸款實際利率，釋放積極政策信號，提振市場信心，激發(fā)融資需求

據(jù)市場消息，全國多個城市都出現(xiàn)了房貸利率下調(diào)，深圳也是如此，各大行房貸利率2022年2月份出現(xiàn)下調(diào)，首套利率下降15BP，二套利率下降35BP，放貸額度基本較為寬松

信號二：六部門罕見齊發(fā)聲

釋放維穩(wěn)信號

2022年3月16日，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理、金融委主任劉鶴主持召開國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議。國務(wù)院金融委、財政部、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會、央行、外匯局6部委輪番表態(tài)，對房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的系統(tǒng)性風(fēng)險提出了保障措施，堅決要求穩(wěn)定樓市，防范風(fēng)險，穩(wěn)定市場預(yù)期。

國務(wù)院金融委：及時研究和提出有力有效地防范化解決房地產(chǎn)風(fēng)險應(yīng)對方案，積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。貨幣政策要主動應(yīng)對，新增貸款要保持適度增長；財政部：綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件；證監(jiān)會：積極配合相關(guān)部門有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險；銀保監(jiān)會：鼓勵機構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展；央行：堅持穩(wěn)中求進，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險；外匯局：配合有關(guān)部門促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展；

這是近幾年官方首次如此大規(guī)模集中表態(tài)，在重要窗口期，釋放穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)外資、穩(wěn)發(fā)展的積極信號，對提振樓市起到重要作用。這是一個值得被銘記的標志性的時刻。當(dāng)下處于至暗時刻的房地產(chǎn)行業(yè)，似乎等來了撥云見日的一天。

信號三：增強居民消費力

刺激房產(chǎn)投資

今年兩會，政府工作報告提出，堅持 "房住不炒" 的定位，新增了"良性循環(huán)" 和"支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求" ，并提出今年主要預(yù)期目標GDP5.5%，就業(yè)1100 萬，收入與經(jīng)濟增長同步，提升居民消費能力

值得注意的是，收入穩(wěn)步增長，居民消費預(yù)期提升，將推動居民消費持續(xù)復(fù)蘇，投入到房地產(chǎn)市場的消費也將有所增長，不管是商業(yè)、住宅還是公寓，都會有所受益。

信號四：粵港澳大灣區(qū)連續(xù)六年

寫入政府報告

2022年，“粵港澳大灣區(qū)”連續(xù)第六年寫進政府工作報告，充分展示了國家對大灣區(qū)戰(zhàn)略地位的高度重視。

作為粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的重要引擎，深圳深入對接中央要求、港澳所需、灣區(qū)所向、深圳所能，舉全市之力推進粵港澳大灣區(qū)建設(shè)。

GDP躍上3萬億新臺階，綜合改革試點40條首批授權(quán)事項大部分落地，國家高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量累計超過2萬家，前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)改革開放全面深化，光明科學(xué)城等一批重大科技創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施正加快建設(shè)……深圳不斷釋放出作為核心引擎的強勁動力。

毫無疑問，深圳是全球投資風(fēng)口和高地，投資者應(yīng)該要抓住這個所能享受到的城市發(fā)展紅利

信號五：深圳二手房指導(dǎo)價

將迎來調(diào)整

近日網(wǎng)上一直在傳深圳二手房指導(dǎo)價將上調(diào)3%-5%消息，但此前并沒有官方出來說明。3月29日，深圳市住建局對相關(guān)媒體表示，二手住房成交參考價格的發(fā)布是為落實深圳房地產(chǎn)調(diào)控的工作安排，按照《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》要求定期發(fā)布，官方將會視調(diào)控要求和市場形勢適時對價格做出相應(yīng)調(diào)整，并于近期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號等官方網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布

自去年2021年2月8日二手房指導(dǎo)價發(fā)布以來，深圳二手房市場陷入低迷，成交量暴跌，全年成交40699套，同比下降57%。今年2月，二手房指導(dǎo)價政策出臺一周年之際，深圳二手住宅過戶數(shù)僅為872套，成交量跌至2008年以來的最低值。此次官宣深圳二手房指導(dǎo)價調(diào)整將給二手房市場注入定心劑，給予市場傳遞積極的，向上的信心。

跟緊政策步伐，投資商辦正當(dāng)時

隨著房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)好回暖與居民消費力逐漸提高，樓市穩(wěn)中求進，購房者信心增強，房產(chǎn)資產(chǎn)回歸穩(wěn)步升值。房產(chǎn)的投資價值成為人們關(guān)注的焦點，特別是商辦物業(yè)的投資，由于回報率高于其他房產(chǎn)投資，也更符合人們在生活質(zhì)量、財富程度達到一定程度上的投資需求。

最新發(fā)布的《2022年財富報告（2022Wealth Report）》預(yù)測，到2022年，投資者對房地產(chǎn)市場的興趣還將繼續(xù)下去，因為23%的超高凈值人士表示他們計劃直接投資商業(yè)房地產(chǎn)，20%的人表示他們將間接投資商業(yè)地產(chǎn)。

經(jīng)過2021年洗禮的深圳商辦市場表現(xiàn)出強大的韌性，將在2022年迸發(fā)出新投資機遇和活力，而持續(xù)關(guān)注深圳商辦市場的中長期投資者們也將迎來新一輪的絕佳投資窗口期，不容錯過