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2022年已經(jīng)到來(lái)、一文看懂今年樓市走向、調(diào)控會(huì)放松、但不會(huì)放縱

歷史已經(jīng)踏入到2022年，新的一年全面開(kāi)啟，對(duì)于樓市行業(yè)，今年又會(huì)是怎樣的一年？相信進(jìn)入2021年以來(lái)，沒(méi)有人會(huì)想到樓市會(huì)受到這么大的打擊，經(jīng)歷了大半年嚴(yán)密的調(diào)控，樓市行業(yè)成交量不斷破新低，總體房?jī)r(jià)也不可避免的下滑，雖然近幾個(gè)月樓市調(diào)控已經(jīng)相對(duì)沒(méi)有那么的收縮，但是行業(yè)依然還在冰冷下徘徊，那么在2022年根據(jù)現(xiàn)有的市場(chǎng)風(fēng)氣，會(huì)有怎樣的走向？筆者主要總結(jié)了以下3點(diǎn)

普漲時(shí)代結(jié)束、樓市進(jìn)入分化

在進(jìn)入2021年之前，以往的樓市是屬于一個(gè)普漲的紅利期，那么從2021年限購(gòu)收縮開(kāi)始，樓市就開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)兩極分化期，未來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)已經(jīng)不能用簡(jiǎn)單的上漲還是下跌就能概況。

這一年里，一部分城市的房?jī)r(jià)可以頂住壓力維持橫盤(pán)甚至輕微上漲；也有一部分城市不斷下跌甚至需要地方政府出臺(tái)政策進(jìn)行救市。不僅城市間是如此，連城市間不同區(qū)域也呈現(xiàn)出分化的現(xiàn)象。

從總體上看，第七次人口普查中顯示，東三省數(shù)據(jù)最慘，人口流出嚴(yán)重，而打響救市第一槍的，也是東三省的哈爾濱，屬于人口流失最為嚴(yán)重的城市之一。因此，造成樓市的分化不但是由于限購(gòu)政策的收緊，也是因?yàn)槿丝诘淖儎?dòng)所致，倒下的都是人口流失，發(fā)展較差城市的一般資產(chǎn)，而優(yōu)質(zhì)都市圈的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，2022年這一分化將會(huì)持續(xù)。

調(diào)控會(huì)放松、但不會(huì)放縱

對(duì)于樓市調(diào)控，有一個(gè)非常恰當(dāng)?shù)谋扔?，孩子不?tīng)話了，打一頓就好了，但是不可能重手去把他打死。經(jīng)過(guò)近年來(lái)一系列新政的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)一度進(jìn)入冰冷期，現(xiàn)在的樓市情況已經(jīng)到達(dá)了五年來(lái)樓市的底部。

近幾個(gè)月以來(lái)，樓市的風(fēng)向一度由嚴(yán)密控制到適當(dāng)放松。隨著官方定調(diào)維護(hù)住房合理需求、因城施策、精準(zhǔn)拆雷，房地產(chǎn)的政策底已經(jīng)出現(xiàn)。樓市的調(diào)控上已經(jīng)難以再進(jìn)一步加碼，反而有邊際松綁的可能，一切都以穩(wěn)定為主。

從近段時(shí)間以來(lái)頻繁的信號(hào)已經(jīng)可以了解到，2022年樓市會(huì)適當(dāng)回暖，但絕不會(huì)像過(guò)去那樣大漲，有需要的現(xiàn)在可以說(shuō)是最好的時(shí)機(jī)。

降準(zhǔn)、降息仍有空間

降準(zhǔn)、降息一直以來(lái)都是樓市的風(fēng)向標(biāo)，每次經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、貨幣政策放松后，都會(huì)推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格上漲。2021年12月份，央行宣布降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5%，值得關(guān)注的是，本次的降準(zhǔn)為全面降準(zhǔn)，除已執(zhí)行5％存款準(zhǔn)備金率的部分縣域法人金融機(jī)構(gòu)外，對(duì)其他金融機(jī)構(gòu)普遍下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性1.2萬(wàn)億元。

全面降準(zhǔn)無(wú)論是對(duì)于房企還是購(gòu)房者，都是一大利好。房企能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，特別是緩解當(dāng)前資金鏈的壓力；對(duì)于購(gòu)房者，過(guò)去貨幣政策緊張，購(gòu)房者申請(qǐng)房貸很難，即使審批通過(guò)，放貸的周期也遙遙無(wú)期，導(dǎo)致想買(mǎi)房的短期內(nèi)也無(wú)法拿到貸款，如今貨幣政策放松，銀行貸款的額度得到補(bǔ)充，名額多了，利息也更低了，購(gòu)房的成本也變低了。

近期，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委在興業(yè)研究2022年度策略會(huì)上表示，明年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將較2021年明顯回升。對(duì)于貨幣政策方面，他表示2022年的貨幣政策將會(huì)更加靈活，適度兼顧內(nèi)外平衡，預(yù)計(jì)仍有降息、降準(zhǔn)的空間。

今年的樓市依然是會(huì)以穩(wěn)定為主，這個(gè)大環(huán)境不會(huì)改變，在穩(wěn)定的前提下，適當(dāng)放松貨幣政策，刺激樓市，提振經(jīng)濟(jì)，讓人民提升信心。而當(dāng)下正是購(gòu)房的窗口期，無(wú)論是從價(jià)格、市場(chǎng)、房貸等各個(gè)方面，剛需客可以捉緊機(jī)會(huì)。

2022年樓市走向如何？央行定調(diào)，信貸政策或?qū)⑦M(jìn)一步寬松

2021年的樓市已經(jīng)畫(huà)上句號(hào)，2022年的樓市走向又該如何？實(shí)際上，在歲末年初之際，央行已經(jīng)透露信號(hào)

日前，2022年央行工作會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議指出，央行系統(tǒng)要全面深化金融改革開(kāi)放，堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。其中提出，堅(jiān)持推動(dòng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

值得注意的是，在此次會(huì)議召開(kāi)之前，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

在2021年的尾巴上，央行針對(duì)房地產(chǎn)金融密集發(fā)聲，對(duì)2022年樓市金融的指導(dǎo)意義再明顯不過(guò)了。2021年，是房企們艱難的一年，持續(xù)收緊的金融政策加速了房企的優(yōu)勝劣汰，也讓個(gè)別房企在短期內(nèi)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。令人欣喜的是，通過(guò)央行釋放的信號(hào)，可以預(yù)見(jiàn)，樓市金融市場(chǎng)預(yù)期有望得到改善

2021年的樓市，大致呈現(xiàn)出“先熱后冷”的趨勢(shì)，無(wú)論是房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，還是土地市場(chǎng)，都呈現(xiàn)出明顯的前高后低走勢(shì)

進(jìn)入12月以來(lái)，官方就多次提到“良性循環(huán)”這個(gè)詞。12月6日，國(guó)家首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。12月8日，又一次提出“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?！?/span>12月11日，再一次提出“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”

由此可以推斷，2022年，全國(guó)樓市極有可能會(huì)呈現(xiàn)出小幅回暖態(tài)勢(shì)。就目前央行的政策來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體會(huì)面臨一個(gè)相對(duì)寬松的機(jī)會(huì)，尤其是信貸等方面的政策會(huì)進(jìn)一步寬松

那么，隨著樓市信貸政策的進(jìn)一步寬松，對(duì)于購(gòu)房者而言，將會(huì)有哪些影響呢？樓市信貸政策寬松，房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更小，而此前多數(shù)房企通過(guò)降價(jià)促銷以加速資金回籠的情況就會(huì)減少，簡(jiǎn)言之，房企資金壓力小了，就沒(méi)必要采取大幅降價(jià)的行為來(lái)彌補(bǔ)虧空了。其次，房貸利率下調(diào)，房貸申請(qǐng)門(mén)檻降低，也有利于盤(pán)活樓市需求，帶動(dòng)交易市場(chǎng)的活躍，將會(huì)促使房?jī)r(jià)回暖

實(shí)際上，2021年進(jìn)入11月份，樓市已經(jīng)開(kāi)始小幅回暖，并且一二線城市的找房熱度在向三四線城市轉(zhuǎn)移。值得一提的是，根據(jù)此前58同城、安居客發(fā)布的《11月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》可以看出，三四線城市找房熱度上升，其中，汕頭以28.6%的環(huán)比漲幅排名找房熱度榜第一，其次是濟(jì)寧、烏魯木齊、三亞、連云港和臨沂，濟(jì)寧和烏魯木齊的找房熱度環(huán)比增幅都超過(guò)了13%

在商業(yè)地產(chǎn)層面，此前，有網(wǎng)友建議加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的扶持政策，包括信貸支持、稅收優(yōu)惠、基礎(chǔ)設(shè)施投資基金REITS投資準(zhǔn)入等等。未來(lái)，隨著樓市金融政策進(jìn)一步寬松，在激活商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)活力的日益增長(zhǎng)的需求之下，政策寬松利好或許也會(huì)向商業(yè)地產(chǎn)傾斜