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知識(shí)普及、回遷房基本認(rèn)知、回遷房的由來！

隨著城市舊改的不斷深入、獲得回遷房的拆遷戶不斷增多、回遷房交易也較為常見、在價(jià)格上回遷房相對(duì)于周邊商品房比較便宜、而且不受深圳限購影響、是不少無購房名額的備選、但同時(shí)也有不少的疑慮存留在心中、今天我們一起來聊一聊經(jīng)常遇到的一些問題、知識(shí)普及-回遷房基本認(rèn)知、回遷房的由來！

回遷房是政府把這片區(qū)域土地列入深圳城市更新范圍，開發(fā)商來入住立項(xiàng)，開發(fā)商開發(fā)《城市更新項(xiàng)目》征收土地時(shí)需拆除原住民的房子或占用到村集體土地，約定項(xiàng)目建好后賠紅本商品房給原住民的村民；交房后辦理出紅本商品房產(chǎn)權(quán)證。在這期間有部分村民由于自身情況會(huì)選擇出讓自身獲得的回遷面積！也叫指標(biāo)房，拆遷房，舊改房！

通常價(jià)格相比周邊二手房7-8折左右，根據(jù)舊改拆遷和建設(shè)的不同階段，價(jià)格也不一樣， 越往后期價(jià)格越高。不要購房名額，相當(dāng)于買村民的回遷指標(biāo)，但是要全款，所以資金不能貸款，這也是回遷房唯一的門檻。

回遷房優(yōu)點(diǎn)！

不限購、不限售、不用名額、價(jià)格僅需周邊市場(chǎng)最新房價(jià)7-8成！

回遷70年產(chǎn)權(quán)紅本商品房、帶學(xué)位、可落戶、可抵押貸款！

已回遷案例！

已經(jīng)成功改造的城中村：崗廈村、田面村、蔡屋圍村、大沖村等

已經(jīng)成功改造建成的小區(qū)：大沖城市花園，陽光粵海，大族云峰，豪方天際等

開發(fā)商：佳兆業(yè)，華潤，京基，萬科，恒大等各大開發(fā)商均有舊改項(xiàng)目

深圳中心 崗廈天元花園 崗廈城 崗廈村

01：什么是回遷房？

回遷房就是在舊改項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償時(shí)，拆遷主體賠給回遷戶的房子

回遷房，全稱“回遷安置房”，是舊改項(xiàng)目實(shí)施拆遷的主體賠付給“被拆遷權(quán)利人”的回遷安置物業(yè)

本質(zhì)上是“以舊換新”的結(jié)果，即拆遷主體拆掉原有建成的舊物業(yè)，以新建物業(yè)置換原有舊物業(yè)的結(jié)果。

02：為什么會(huì)有回遷市場(chǎng)存在？

拆遷主體控制成本的需求與農(nóng)民想獲得更高補(bǔ)償?shù)奶烊幻埽瑳Q定了回遷安置房流通的市場(chǎng)存在。

實(shí)施舊改的拆遷主體，在拆遷補(bǔ)償過程中主要有兩種補(bǔ)償方式，其一是貨幣補(bǔ)償，即用貨幣現(xiàn)金實(shí)施補(bǔ)償；其二是物業(yè)置換，即用未來建成的新物業(yè)置換現(xiàn)有的舊物業(yè)

而拆遷主體為了控制資金成本，一般會(huì)壓低貨幣補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格，這時(shí)原業(yè)主只能將回遷房賣給別人以獲得更高的價(jià)格，然后買家也因?yàn)閮r(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)商品房價(jià)而獲得實(shí)惠

03：買回遷房買的是什么？

本質(zhì)上客戶購買回遷房買的是“待拆遷”的舊物業(yè)，是一套“商品房期房”

而拆遷主體本質(zhì)是針對(duì)原物業(yè)進(jìn)行補(bǔ)償，而不必管原物業(yè)背后的權(quán)利人是張三還是李四

一旦客戶與拆遷公司簽訂“拆遷補(bǔ)償協(xié)議”，客戶便以“拆一代”的身份等著拿到開發(fā)商賠付的紅本商品房就行。

04：買回遷房的手續(xù)、主要流程是什么？

首先跟原物業(yè)權(quán)利人簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，附帶有專業(yè)測(cè)繪報(bào)告(明確物業(yè)坐標(biāo)、地址、面積)，確認(rèn)舊物業(yè)的買賣手續(xù)

再跟拆遷公司簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，確認(rèn)買受人作為原物業(yè)權(quán)利人獲得拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利

一旦《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》簽訂并落款蓋章，買受人即獲得補(bǔ)償資格，然后等待舊改完成并建成商品房交付即可

回遷房在深圳的市場(chǎng)和運(yùn)作方式非常成熟了，手續(xù)合法合規(guī)，安全放心

05：是否限購、是否限售、能否貸款？

不限購，外地戶口可以購買、深圳多套房也可購買、香港戶籍也可購買；

不限售，拿到紅本就可以二手房交易，無需等三年；

不能貸款，回遷指標(biāo)因?yàn)槭强蛻糁苯酉蛩饺速徺I，所以不能貸款。而且相對(duì)于深圳的房價(jià)，本來就是首付的價(jià)格

06：到時(shí)如何選房，客戶購買的回遷面積與開盤戶型面積不一樣怎么辦？

舊改項(xiàng)目商品房開盤前，會(huì)提前給原來的回遷戶統(tǒng)一選房，回遷戶選擇好后，才開盤進(jìn)行發(fā)售的，采取公開、公平、公正的抽簽形式，只是還不確定選到幾樓，什么朝向

選房原則是選擇補(bǔ)償面積與戶型面積最相近的戶型，比如您買的是100㎡，如果沒有100㎡的戶型可以選擇，則選擇最貼近100㎡的面積，根據(jù)合同的約定，多退少補(bǔ)，具體的退補(bǔ)細(xì)則《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》都有明確約定

07：回遷房的建筑質(zhì)量如何？

回遷房建筑質(zhì)量與同一個(gè)商品住宅小區(qū)的商品房建筑質(zhì)量完全一樣，大堂、電梯、公共部分裝修、地下室空間、建筑外立面、所使用建筑材料，全都一樣

08：回遷房與同期商品房的相同點(diǎn)？

回遷房與同期商品房質(zhì)量相同、權(quán)利相同、價(jià)格相同，作為融資抵押品、二手交易、學(xué)位申請(qǐng)等與同期商品房無異

回遷房本質(zhì)上就是新建成的商品房

在深圳只要是通過舊改獲得補(bǔ)償?shù)幕剡w房，都有紅本產(chǎn)權(quán)證。在《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》中有明確說明

09：客戶買了回遷房后，辦理房產(chǎn)證時(shí)有沒有額外的費(fèi)用？

開發(fā)商會(huì)不會(huì)另外再收錢？

客戶購買的回遷房本質(zhì)是“以舊房換新房”，實(shí)質(zhì)與原拆遷戶享受同等待遇(正宗的“拆一代”)，在交房時(shí)開發(fā)商不再收取任何購房款項(xiàng)(面積補(bǔ)差除外)

只是在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，需要按政府規(guī)定繳納契稅、印花稅，及辦證工本費(fèi)

該部分費(fèi)用按《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》相關(guān)約定執(zhí)行。而且因?yàn)樵摲吭磳儆诋a(chǎn)權(quán)置換，可享受契稅減免優(yōu)惠措施

10：回遷房的核心優(yōu)勢(shì)是什么？

優(yōu)越的投資資產(chǎn)，以市場(chǎng)商品房價(jià)的7-8折購入，然后坐等價(jià)值翻倍；

不限購(解決購房名額問題)

不限售(不受深圳三年限售政策限制)

11：怎么證明購買的原業(yè)主的物業(yè)具備回遷補(bǔ)償資格？

關(guān)鍵在于能否與拆遷主體簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，只要能簽訂真實(shí)的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，即從法律層面保障了客戶的回遷安置資格

12：怎樣保障交易安全可靠、沒有糾紛？

客戶購買的物業(yè)是否有權(quán)屬糾紛、是否存在一房多賣，是否原業(yè)主有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等等問題，客戶通過與拆遷主體的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的簽訂，由拆遷主體的審核把關(guān)及信用背書過濾上述風(fēng)險(xiǎn)

而拆遷集團(tuán)落款蓋章即意味著拆遷主體與客戶達(dá)成置換物業(yè)的契約。客戶未來取得在《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》中約定的商品房，必然以客戶的名字辦理不動(dòng)產(chǎn)登記

如果原來的業(yè)主在房價(jià)高漲的情況下要求毀約，客戶仍然可以被拆遷人身份，憑《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》主張回遷安置的權(quán)利

況且客戶向原業(yè)主購買的這部分面積，具有唯一性，即拆遷主體就這部分舊物業(yè)只與客戶簽訂了《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，而沒有就這部分舊物業(yè)對(duì)應(yīng)的面積與原業(yè)主簽訂任何協(xié)議，所以原業(yè)主想毀也沒有依據(jù)

13：回遷房投資回報(bào)率大概是多少？

回遷房一般為開盤價(jià)7-8折，考慮投資周期，在房價(jià)不漲的情況下，一般年化20%以上收益率

14：回遷房以后能不能像正常二手房一樣賣出？

當(dāng)然能，回遷房本質(zhì)上就是一套商品房?；剡w房辦理出不動(dòng)產(chǎn)證后即可馬上進(jìn)行二手交易，沒有限售3年的限制

15：回遷房的不動(dòng)產(chǎn)登記價(jià)格是我的買入價(jià)格嗎？還是市場(chǎng)商品房價(jià)？

目前深圳已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的回遷房一般有兩種情況，第一是按照市場(chǎng)商品房價(jià)登記；第二是按照成本價(jià)(包含地價(jià)、建筑裝修等全部成本)登記；具體何種方式，由開發(fā)商定奪

但是不論采用何種登記價(jià)格，均不影響該套房產(chǎn)本身的價(jià)值，好比你10年前在深圳買了套房價(jià)格6千元/平，現(xiàn)在想賣多少錢一定是看這個(gè)小區(qū)的市場(chǎng)均價(jià)，而不是你的買入成本價(jià)

二手房價(jià)一定是隨行就市的，而不是看它的登記價(jià)格

如果回遷房登記價(jià)格是成本價(jià)，會(huì)不會(huì)影響二手交易稅費(fèi)?

按照深圳現(xiàn)行的二手交易稅費(fèi)法規(guī)，不管回遷房登記價(jià)是市場(chǎng)價(jià)還是成本價(jià)，對(duì)二手交易稅費(fèi)的影響是完全一樣的

目前深圳二手房交易主要有契稅、增值稅、個(gè)人所得稅三大類。而這三個(gè)稅種的核收都只與二手房實(shí)際交易價(jià)格即“網(wǎng)簽價(jià)”有關(guān)，與原登記價(jià)無關(guān)

16：萬一有釘子戶怎么辦？

舊改既涉及企業(yè)利益，也涉及大量政府利益，如果因?yàn)閭€(gè)別釘子戶到導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)受阻，企業(yè)、區(qū)政府、街道、村委會(huì)等部門都會(huì)協(xié)調(diào)推進(jìn)，解決個(gè)別業(yè)主的不合理訴求導(dǎo)致的“釘子戶”行為

目前深圳還沒有任何一個(gè)城市更新項(xiàng)目是因?yàn)閭€(gè)別“釘子戶”導(dǎo)致項(xiàng)目流產(chǎn)的情況

17：已經(jīng)交房的回遷房項(xiàng)目有哪些?

著名的有：南山大沖、綠景紅樹灣壹號(hào)、龍崗萬科天譽(yù)、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、龍華壹城中心、坂田銀湖谷等等

18：買一套回遷房能賺多少錢？

2018年6月時(shí)白石洲的小產(chǎn)權(quán)房交易市價(jià)已達(dá)4.2萬元／平，到2020年5月份已經(jīng)達(dá)到7.2萬元/平，到2020年7月份已經(jīng)達(dá)到8.5萬元/平，按合同開發(fā)商承諾6年內(nèi)交房 (僅供參考) ，2026年7月份又會(huì)是多少呢？

目前區(qū)域的周邊基本沒有新房，二手房價(jià)則多數(shù)集中在 10-16萬/平之間。如果是科技園片區(qū)，大概13~19萬，如果是白石洲的西邊的老房子，比較便宜，大概8~9萬，如果是白石洲的右邊的豪宅區(qū)，比較貴，大概14~18萬，以白石洲的定位，舊改完成以后應(yīng)該是超越大沖的片區(qū)，目前大沖均價(jià)14萬/平米，就算大沖往后6年不漲價(jià)，6年后綠景第一期建成至少也要十五萬往上，現(xiàn)在購買的價(jià)位就相當(dāng)于購買了原始股

19：買回遷房如何判斷好壞？

購買回遷房，首先要判斷開發(fā)商是否屬于真正有實(shí)力的品牌開發(fā)商，大品牌開發(fā)商在選擇項(xiàng)目階段即用嚴(yán)苛專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)避了很多政策、規(guī)劃、項(xiàng)目本身的缺陷等風(fēng)險(xiǎn)

同時(shí)判斷拆遷主體是否有實(shí)力，因?yàn)榕f改的特殊性，上市公司在做舊改項(xiàng)目前期一般會(huì)委托本地具有實(shí)力與影響力的拆遷主體，進(jìn)行舊改的前期工作，包含拆遷、規(guī)劃報(bào)批等，而拆遷主體的實(shí)力直接決定了其能否妥善處理本地政府、村企關(guān)系，快速平衡各方利益，快速推進(jìn)項(xiàng)目拆遷

20：要注意什么？

判斷物業(yè)、原權(quán)利人的真實(shí)性。借助專業(yè)人士過濾市場(chǎng)噪音、找到真正的“賣家”并和誠信的賣家簽約，然后快速取得拆遷主體的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》為核心依據(jù)

對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、規(guī)劃要有一定的基本了解。避免踩坑

做好自己的資金籌劃。因舊改項(xiàng)目商品房建成周期普遍相對(duì)一般商品房要長，因此一旦決定投資，該部分資金需要沉淀一段時(shí)間，耐心等待回遷物業(yè)建成交付，取得投資回報(bào)。在交樓辦出房產(chǎn)證前，變現(xiàn)比較困難，所以需要做好資金籌劃

因回遷房投資屬于私人間買賣，交易一經(jīng)達(dá)成，便無法撤銷。所以需要考慮成熟后，再?zèng)Q定投資