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深圳住宅地產(chǎn)步入“成熟期”，商業(yè)地產(chǎn)“青春期”才來臨

2020年，深圳房地產(chǎn)迎來了拐點，這是正常的，也是必然的

一個產(chǎn)業(yè)會經(jīng)歷不同的生命發(fā)展周期。在高速成長期，“野蠻生長”是一個正常的現(xiàn)象，只不過房地產(chǎn)行業(yè)和民生關(guān)聯(lián)更大，加之金融屬性較強，加劇了財富分配兩極化，所以政府對其調(diào)控比對其他行業(yè)調(diào)控更多房、地產(chǎn)行業(yè)步入成熟期后，高速成長期面臨的一些“野蠻”問題將逐漸消失，身為房地產(chǎn)龍頭效應(yīng)的深圳，將表現(xiàn)更為明顯，在2020年從快速成長的“青春期”，過渡到了“成熟期”

深圳市 福田中心區(qū) 圖片

未來深圳房地產(chǎn)如何發(fā)展，我們淺析一下：

1、人口、政策、金融基本面三大紅利正在消失，深圳住宅樓市再無暴利！

中央提出的“房住不炒”定位和“堅決遏制房價上漲”的定調(diào)，進一步削弱了房屋的金融屬性。近十年來，深圳住宅價格的脈沖式上漲，迅速推高了房價、透支了行業(yè)發(fā)展?jié)摿?。房產(chǎn)需求占用了大量的貸款份額、消耗了居民大量的存款，政府也將從政策層面不斷重塑房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯，讓行業(yè)發(fā)展由快變慢、從野蠻生長到成熟理性。深圳住宅樓市再無暴力

2、投資方向及立場將會改變，購入安全長久的物業(yè)作為資產(chǎn)配置將成為趨勢

過去投資客“有錢任性”、消費者“人傻錢多”的寬松金融局面已經(jīng)遠去，通過住宅短期暴漲實現(xiàn)資產(chǎn)快速增值也成為歷史。摒棄一夜暴富的投資心理，購入安全及持久收益率的商業(yè)物業(yè)進行資產(chǎn)配置將成為趨勢

3、深圳定調(diào)學習新加坡模式，商業(yè)方面務(wù)實地采取了“借雞生蛋”和“筑巢引鳳”相結(jié)合的科技發(fā)展戰(zhàn)略，必將釋放龐大商業(yè)需求

深圳房地產(chǎn)定調(diào)學習新加波模式。簡單來說將住房保障做到了極致，但真正的商品住房，放在全國來賣（不受地域、金融、政策等調(diào)控），針對商業(yè)物業(yè)也是，放開來買，放開來漲，絕對地放開市場，讓市場價值決定商業(yè)價格。新加坡商業(yè)模式，是以政府為核心主導，積極進行產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代，斥巨資完善信息基礎(chǔ)設(shè)施，建立配合不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展的聚集區(qū)與工業(yè)園，吸引國際頂尖的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)公司進駐新加坡，并以完善的研究設(shè)施、優(yōu)良的待遇吸引國際研究人才，這一方面深圳政府一直也在前瞻性執(zhí)行

在商鋪方面，新加坡大規(guī)模發(fā)展“鄰里中心”社區(qū)商業(yè)模式，它是以居住人群為中心，全部設(shè)施滿足人民在家居附件尋求生活、文化交流的需要，構(gòu)成一套巨大的家庭住宅延伸體系，鄰里中心是政府調(diào)控下的商業(yè)行為，在政府的支持下，鄰里中心為社區(qū)居民提供教育、文化體育、生活福利等服務(wù)，這種不斷完善的商業(yè)組合，取得了相當可觀的經(jīng)濟效益，還提供了很多就業(yè)機會，所以在新加坡，居民區(qū)的商鋪是非常值錢的

我們深圳將借鑒新加坡房地產(chǎn)模式，社區(qū)周邊的商鋪也將會擺脫目前的現(xiàn)狀，商業(yè)價值將進一步迸發(fā)

4、深圳拐點并非轉(zhuǎn)折點，凜冬不會來臨。在住宅限購、公寓停批的背景下，商業(yè)物業(yè)將會呈現(xiàn)一輪補漲

事實上，商業(yè)地產(chǎn)是目前房地產(chǎn)投資的一塊價值洼地，在歐美發(fā)達國家乃至臺灣香港等地區(qū)，極少出現(xiàn)“商住倒掛”的現(xiàn)象，商業(yè)物業(yè)價格低于住宅價格是中國的獨有現(xiàn)象，深圳表現(xiàn)的特別明顯。因為在整個投資回報率及升值空間上，商業(yè)物業(yè)毋庸置疑處于優(yōu)勢，但住宅的畸形投資心態(tài)導致出現(xiàn)這種不正?，F(xiàn)象。未來的一段時間里，政府一定會扭轉(zhuǎn)這種局面，大力發(fā)展商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)，政策導向也必定傾向商業(yè)物業(yè)。作為最熱點城市的深圳，商業(yè)物業(yè)補漲將是一輪大趨勢。深圳定調(diào)學習新加坡模式，住宅供應(yīng)壓力非常之大，在有限的土地資源壓力下，保不齊為了增加居住供應(yīng)，“商改住”政策也會落地，所以，深圳商業(yè)物業(yè)該投資的千萬不要猶豫，下一輪資產(chǎn)暴增機會也許就是深圳的商業(yè)物業(yè)

5、核心商務(wù)區(qū)商業(yè)物業(yè)遭搶，新興商務(wù)區(qū)未來可期

2020年深圳房地產(chǎn)拐點來臨，商業(yè)物業(yè)迎來歷史契機是毋庸置疑的大趨勢，核心商務(wù)區(qū)基本成熟，新增土地資源極度稀缺，所以目前深圳核心商務(wù)區(qū)的商業(yè)物業(yè)，奇貨可居，在深圳715新政后，核心區(qū)的公寓遭搶，寫字樓商鋪成交迅猛飆升，是非常正常的現(xiàn)象

而作為深圳新興商務(wù)區(qū)，未來前景更不可估量，深圳的經(jīng)濟高速發(fā)展需要更多的產(chǎn)業(yè)載體，新興商務(wù)區(qū)的開發(fā)便成為了必然，目前如火如荼地進行大力開發(fā)建設(shè)。隨著進駐企業(yè)越來越多，以及交通基建與商業(yè)配套的逐步完善，物業(yè)價值接近或超過核心商務(wù)區(qū)將會是必然

6、深圳經(jīng)濟高速發(fā)展，寫字樓遇歷史契機

深圳辦公樓市場兩大主導產(chǎn)業(yè)的特征與深圳城市格局的發(fā)展之間存在一種特有的契合，這種契合之下，深圳辦公樓市場的需求在近幾年一路走高，且這一趨勢仍將延續(xù)。高新技術(shù)與金融這兩大主導深圳辦公樓市場的產(chǎn)業(yè)都具備兩個特點：

一是都屬于國家重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)且正處于高速發(fā)展階段

二是都在深圳擁有豐富的細分行業(yè)且各細分行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈相對完整，因此行業(yè)集聚性非常強，無論是行業(yè)規(guī)模還是行業(yè)巨頭數(shù)量，深圳都在全國前列。所以，這兩個產(chǎn)業(yè)在深圳的空間布局上，呈現(xiàn)出核心商務(wù)區(qū)與新興商務(wù)區(qū)全面覆蓋的特點。不同發(fā)展階段的企業(yè)、不同細分行業(yè)的企業(yè)、不同產(chǎn)業(yè)鏈位置的企業(yè)都能在深圳的核心商務(wù)區(qū)或新興商務(wù)區(qū)找到符合自身企業(yè)發(fā)展需求的辦公空間。這也在很大程度上促進了核心商務(wù)區(qū)與新興商務(wù)區(qū)的錯位共同發(fā)展。深圳辦公樓的辦公樓需求總量隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不斷上升，伴隨這一過程的則是那些成長迅猛的企業(yè)規(guī)模經(jīng)歷爆發(fā)性增長，因此市場上的外溢需求不斷，辦公樓市場的發(fā)展格局也變化迅速

深圳市 福田中心區(qū) 圖片

市場是不可逆的，可變的是我們的心態(tài)

“項目時代”進入“產(chǎn)業(yè)時代”

深圳整體經(jīng)濟與市場需求即將大變化，規(guī)劃布局出一個個滿足生產(chǎn)生活需求的產(chǎn)業(yè)城將一個個破土而出，這決定了我們深圳商業(yè)地產(chǎn)處于一個增量市場，名副其實的“青春期”，我們作為房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)者，必須抓住機遇，選擇未來的方向

“建新時代”進入“盤舊時代”

深圳城市土地的局限性，“建新時代“已經(jīng)過去”。同樣的，經(jīng)紀人在住宅新盤躺贏的時代也過去了。產(chǎn)業(yè)閑置資源盤活、商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃將會是深圳房地產(chǎn)下一輪趨勢

“自我時代”進入“服務(wù)時代”

深圳房地產(chǎn)即將贏來的是商業(yè)地產(chǎn)時代，我們必須改變認知，融入整個經(jīng)濟發(fā)展、市場潮流與社會趨勢中去。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)，不比以往的住宅經(jīng)紀活動，需要更全面的專業(yè)知識，需要更深入研究市場需求與潮流趨勢的變化，樹立服務(wù)意識，提升服務(wù)能力，做好服務(wù)文章

商業(yè)地產(chǎn)向來是綜合素質(zhì)要求較高的一個行業(yè)，在特發(fā)情況下，如何更好把控和維護，促使行業(yè)回歸正軌及邁向更好的未來，是需要商業(yè)地產(chǎn)各方從業(yè)人員去配合，去不斷提升自我達成的。全盤考慮、權(quán)衡利弊、抓住要領(lǐng)、勇于嘗試等都是商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員必須具備的素質(zhì)

深圳市 福田中心區(qū) 商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員必須具備的素質(zhì) 圖片

大勢之下，誰擁有一支富有專業(yè)形象、服務(wù)精神、創(chuàng)新精神的經(jīng)紀人員團隊，誰就能在下一個市場風口上，奪取未來