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重磅！深圳發(fā)布通知進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展！利好深圳商業(yè)物業(yè)

買房就像相親一樣、其實(shí)買房就像相親一樣、你要地段好（黃花大閨女）、戶型好（長(zhǎng)得漂亮，身材好）、配套好（本科以上學(xué)歷）、物業(yè)好（會(huì)做家務(wù)）、那價(jià)格高一點(diǎn)也是應(yīng)該的（聘禮高）、但是你想花點(diǎn)錢在看看其他的，（繼續(xù)相親）、慢慢房?jī)r(jià)漲了（你年紀(jì)大了）、你喜歡的就被別人帶走了

2020年07月15日，深圳發(fā)布通知進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，具體政策如下

一、調(diào)整商品住房限購(gòu)年限

深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購(gòu)買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明方可購(gòu)買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。

夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

二、完善差別化住房信貸措施

（一）購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房且無(wú)商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；

（二）購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購(gòu)買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；

（三）購(gòu)房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購(gòu)買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購(gòu)買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

三、發(fā)揮稅收調(diào)控作用

更新存量住房（即二手住房）交易計(jì)稅參考價(jià)格，使計(jì)稅參考價(jià)格更接近市場(chǎng)價(jià)格；同時(shí)，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

四、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)

享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬(wàn)元。

五、加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理

對(duì)社會(huì)關(guān)注度較高、預(yù)計(jì)購(gòu)房人數(shù)較多的熱點(diǎn)樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無(wú)房居民家庭購(gòu)房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長(zhǎng)短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購(gòu)人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購(gòu)人數(shù)比例。樓盤銷售方案報(bào)所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。

六、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理

進(jìn)一步完善交易價(jià)、評(píng)估價(jià)、登記價(jià)“三價(jià)合一”制度，房屋抵押合同應(yīng)通過(guò)房地產(chǎn)信息平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

七、加大二手住房交易信息公開力度

及時(shí)發(fā)布熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤二手住房合理成交價(jià)格，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確向市住房建設(shè)部門報(bào)送二手住房掛牌和成交信息等相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)上報(bào)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，對(duì)于不報(bào)、漏報(bào)、瞞報(bào)的中介機(jī)構(gòu)，依法暫停其網(wǎng)簽權(quán)限，納入房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)予以聯(lián)合懲戒。

八、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為

持續(xù)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓工作，對(duì)涉嫌存在捂盤惜售、價(jià)外加價(jià)、虛假?gòu)V告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)挪用各類信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)、捏造和散布不實(shí)言論等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員、各類貸款主體、個(gè)別業(yè)主，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理。相關(guān)違法違規(guī)信息公開曝光，并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等予以聯(lián)合懲戒。

此輪調(diào)控，給住宅降溫利好商業(yè)物業(yè)

2020年年4月以來(lái)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易較活躍，二手房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，部分熱點(diǎn)片區(qū)熱點(diǎn)樓盤出現(xiàn)新房搶購(gòu)、二手房掛牌價(jià)虛高等現(xiàn)象，引起廣泛關(guān)注。2020年07月15日，深圳發(fā)布通知進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，給目前住宅火爆的成交市場(chǎng)降溫，而且招招到位

調(diào)控針對(duì)的不是房?jī)r(jià)而是上漲速度，當(dāng)住宅價(jià)格暴漲，投資投機(jī)性需求扎堆時(shí)，深圳商業(yè)地產(chǎn)的投資者卻一直非常理性、冷靜，以致部分區(qū)域出現(xiàn)了明顯商住倒掛的情況，深圳商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成價(jià)值洼地。因此，當(dāng)住宅市場(chǎng)遭遇調(diào)控，原有的優(yōu)惠政策紛紛取消，部分投資住宅的門檻隨著加大，投資者必然會(huì)重新考慮投資方向，執(zhí)行同樣貸款條件但存在價(jià)值洼地的商業(yè)地產(chǎn)就勢(shì)必會(huì)吸引部分投資

在住宅市場(chǎng)遭到調(diào)控，大量資金急需尋找新的投資渠道時(shí)，正在復(fù)蘇上升期的商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)必成為最佳選擇之一

 過(guò)去幾年來(lái)，深圳商業(yè)和寫字樓市場(chǎng)一直受政策影響很少，既沒有得到政府鼓勵(lì)和支持，也不會(huì)受到政策限制和打壓。商業(yè)和寫字樓市場(chǎng)近幾年基本與中國(guó)的經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展。這次深圳住宅調(diào)控，住宅類地產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)進(jìn)行有效抑制后，熱點(diǎn)區(qū)域商業(yè)將率先迎來(lái)春天

2020年07月15日、深圳住宅調(diào)控新政，商業(yè)類型物業(yè)成為下一個(gè)投資風(fēng)口

深圳官方發(fā)布“新八條”樓市調(diào)控政策

1、入戶滿3年且社保滿3年才有購(gòu)房資格，非深戶要5年社保

2、夫妻離婚，購(gòu)房資格倒追3年計(jì)算套數(shù)

3、首付比例：無(wú)房無(wú)貸首付30%。無(wú)房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購(gòu)買普通住宅7首付70%，非普通住宅80%

4、轉(zhuǎn)讓增值稅從2年免變5年才免

5、豪宅線加了個(gè)總價(jià)750萬(wàn)的限制

6、新房抽簽要優(yōu)先無(wú)房、個(gè)稅或者社保年限長(zhǎng)的

綜合來(lái)看，這次深圳調(diào)控力度非常大，限購(gòu)、限貸、稅收、普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等能用的手段，全部都用上了，這會(huì)讓深圳住宅市場(chǎng)急劇降溫，把購(gòu)買力推向其它領(lǐng)域

新冠疫情重創(chuàng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，央行啟動(dòng)寬松政策。2020年07月11日，央行公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年人民幣貸款增加12.09萬(wàn)億元，同比多增2.42萬(wàn)億元。中國(guó)商業(yè)銀行的資本充足率非常高。但對(duì)于銀行的利潤(rùn)指標(biāo)，要求也非常嚴(yán)格，貸款出口不僅要“量”，同時(shí)也要“質(zhì)”。實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷，所以對(duì)于銀行，壓力也是相當(dāng)大的。

“固定資產(chǎn)貸款”是銀行默認(rèn)最安全的貸款出口，深圳在整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下也一樣，大量的資金及貸款需要找到有質(zhì)量的出口，“固定資產(chǎn)貸款”是銀行放貸最能實(shí)現(xiàn)“質(zhì)”與“量”的途徑。深圳此輪住宅新政調(diào)控，購(gòu)買力可能會(huì)轉(zhuǎn)移，可能會(huì)外溢，可能會(huì)輪動(dòng)，資金會(huì)尋找一切保值增值的機(jī)會(huì)，這是資金的本能。流向深圳住宅的替代類型物業(yè)，是最大可能出現(xiàn)的結(jié)果，這種替代型物業(yè)就是深圳公寓、商鋪、寫字樓

深圳作為中國(guó)城市資本活力最活躍的城市，熱錢涌動(dòng)，急需尋求機(jī)會(huì)

全球央行開啟“大放水”模式，降息、增加流動(dòng)性等諸多措施不斷推出，美聯(lián)儲(chǔ)更再度開啟量化寬松模式，貨幣供應(yīng)大幅度增加，資產(chǎn)被熱錢追捧而升值，現(xiàn)金的購(gòu)買力越來(lái)越弱，對(duì)抗全球大放水的最佳選擇就是買入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

中國(guó)疫情得以控制，經(jīng)濟(jì)得以復(fù)蘇，全球避險(xiǎn)資金重倉(cāng)中國(guó)資產(chǎn)。而更為突出的是，全國(guó)避險(xiǎn)資金在重倉(cāng)深圳物業(yè)，2020年04月份開始的住宅房?jī)r(jià)暴漲過(guò)熱，就是最明顯的現(xiàn)象。隨著住宅的有效抑制，所有投資眼光也將聚焦到能替代深圳住宅的產(chǎn)品，那便是深圳商業(yè)物業(yè)

新政以后，首先抑制的一定是過(guò)熱的深圳二手房交易市場(chǎng)，深圳新房市場(chǎng)能夠有實(shí)際名額買房的人數(shù)也會(huì)大幅下降，或許市場(chǎng)成交不會(huì)出現(xiàn)立刻斷崖式下跌，但政策的收緊會(huì)讓購(gòu)房者重新進(jìn)入觀望狀態(tài)。而且，以1000萬(wàn)的房產(chǎn)舉例，一下子增加三四十萬(wàn)的交易成本會(huì)使得成交放緩；超過(guò)豪宅線且總價(jià)高的區(qū)域會(huì)最先受到?jīng)_擊，因此，如果沒有其他重大利好出臺(tái)，最先冷靜的或許也會(huì)從南山和寶中開始，逐漸波導(dǎo)到其他區(qū)域

住宅市場(chǎng)遭到調(diào)控，本想購(gòu)買深圳房產(chǎn)突然沒有名額，本想再投資多套住宅，突然首付必須增加，這些大量資金急需尋找新的投資渠道，正在復(fù)蘇上升期的商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)必成為最佳選擇之一

公寓將成為利好的首當(dāng)對(duì)象

公寓最大的優(yōu)點(diǎn)是“不限購(gòu)、不限貸”，對(duì)于“無(wú)名額剛需、二套房買家”來(lái)說(shuō)，投資深圳公寓無(wú)疑是一條出路。目前深圳公寓的貸款優(yōu)越性已明顯凸顯，公寓首付僅50%，儼然優(yōu)于二套普通類住宅首付70%，非普通類住宅首付80%的條件，在貸款條件下，公寓對(duì)征信及銀行放款條件也更為靈活寬松。而且公寓普遍“面積小、總價(jià)低”，勢(shì)必會(huì)成為715新政后“剛需無(wú)名額，投資客、避險(xiǎn)資金”最理想的選擇

深圳公寓作為“不限貸不限購(gòu)”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，面對(duì)的是全國(guó)投資者。從前段時(shí)間深圳公寓的成交上看，外地客戶購(gòu)買公寓占比相當(dāng)之大，特別是大宗交易，幾乎以外地客戶資金為主。可想而知，外地客戶的重倉(cāng)持有，加上新政后住宅投資客的投資轉(zhuǎn)移，深圳公寓產(chǎn)品必將成為最具吸引的優(yōu)質(zhì)稀缺資產(chǎn)，產(chǎn)生新一輪火爆市場(chǎng)

優(yōu)質(zhì)商鋪、寫字樓物業(yè)會(huì)受投資者青睞

投資投機(jī)性需求扎堆時(shí)，深圳商業(yè)地產(chǎn)的投資者卻一直非常理性、冷靜，部分區(qū)域出現(xiàn)了明顯商住倒掛的情況，深圳商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成價(jià)值洼地。如深圳龍華部分綜合體項(xiàng)目，住宅價(jià)格在10萬(wàn)+，而住宅底商也在6-8萬(wàn)之間，寫字樓更低，5萬(wàn)左右。但在投資回報(bào)率上，后兩者的升值空間、投資收益確優(yōu)于住宅。

因此，當(dāng)住宅市場(chǎng)遭遇調(diào)控，原有的優(yōu)惠政策紛紛取消，部分投資住宅的門檻隨著加大，投資者必然會(huì)重新考慮投資方向，執(zhí)行同樣貸款條件但存在價(jià)值洼地的商鋪、寫字樓就勢(shì)必會(huì)吸引部分投資。 

過(guò)去幾年來(lái)，深圳商鋪和寫字樓市場(chǎng)一直受政策影響很少，既沒有得到政府鼓勵(lì)和支持，也不會(huì)受到政策限制和打壓。商鋪和寫字樓市場(chǎng)近幾年基本與中國(guó)的經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展。這次深圳住宅調(diào)控，住宅類地產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)進(jìn)行有效抑制后，投資者投資將會(huì)回歸理性，不再盲目追求投資住宅的增值，而更為看重穩(wěn)定投資回報(bào)收益的商業(yè)資產(chǎn)

從投資的趨利性來(lái)看，“深圳商業(yè)物業(yè)”會(huì)優(yōu)于選擇“臨深片區(qū)住宅”

深圳住宅的節(jié)節(jié)攀高，使深圳住宅投資者失去了理性與冷靜。資產(chǎn)投資回報(bào)率是衡量資產(chǎn)價(jià)值的最重要屬性。而在過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，投資者過(guò)于單一地盲目追求資產(chǎn)增值（即房產(chǎn)漲價(jià)），忽略了長(zhǎng)期的投資回報(bào)率（出租回報(bào)），新政后投資者的投資心態(tài)會(huì)回歸理性。

深圳住宅調(diào)控后，目前投資熱點(diǎn)呈現(xiàn)兩種聲音，一種是“深圳商業(yè)物業(yè)”，而另一種是“臨深住宅”。但從投資的趨利性來(lái)看，“深圳商業(yè)物業(yè)”的持有一定大大優(yōu)于“臨深住宅”。目前臨深片區(qū)300萬(wàn)總價(jià)月租金在5000元左右，出租率也非常低。而在深圳300萬(wàn)總價(jià)商鋪或?qū)懽謽牵_能實(shí)現(xiàn)8000-10000元，優(yōu)勢(shì)一目了然

總結(jié)：

1、資金流動(dòng)性：住宅市場(chǎng)遭到調(diào)控，大量資金急需尋找新的投資渠道，商業(yè)地產(chǎn)成為最佳選擇

2、首付利好：目前商業(yè)物業(yè)貸款50%，已儼然優(yōu)于二套普通住宅70%，非普通住宅80%

3、貸款政策利好：對(duì)于商業(yè)物業(yè)，大部分實(shí)行不限購(gòu)、不限貸，對(duì)征信及銀行放款條件也更為靈活寬松

4、平穩(wěn)性強(qiáng)：深圳商業(yè)物業(yè)受政策影響小，目前處于合理且平穩(wěn)階段，部分商業(yè)物業(yè)處于價(jià)值洼地，本次住宅的調(diào)控，勢(shì)必會(huì)激發(fā)優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的一輪價(jià)值激發(fā)

適逢40年大禮包、深圳投資需求迫切尋找機(jī)會(huì)

如今，深圳又不僅迎來(lái)了粵港澳大灣區(qū)，還被賦予了建設(shè)“先行示范區(qū)”的使命。毫無(wú)疑問，一個(gè)“前無(wú)古人，后無(wú)來(lái)者”的發(fā)展新契機(jī)正在到來(lái)，而這也意味著深圳將肩負(fù)更重要的發(fā)展職責(zé)。確逢40周年前的微妙之際，2020年07月15日、住宅新政調(diào)控，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲總龍頭被摁住，這其實(shí)也是向全國(guó)人宣布了中央的決心和意志，深圳住宅投機(jī)美夢(mèng)破滅。但深圳投資需求迫切需要尋找機(jī)會(huì)，下一個(gè)風(fēng)口在哪里，大家一目了然

大雨過(guò)后，看似風(fēng)平浪靜，實(shí)則風(fēng)起云涌，資本的聚焦又在轉(zhuǎn)移