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深圳寫字樓租賃常見問題探討 深圳租賃常見問題解答

每年春節(jié)后的2-3個月是Lou市的傳統(tǒng)旺 季，所謂金3銀4、寫字樓租賃也一樣，每年的這個時候，都是退租、換租的高頻時期，今年雖然受疫情影響，但人們租樓的熱情不減，從租客明亮的眼神中，可以預見到今后的經(jīng)濟一定不會差，只要不亂管制不亂折騰，要不了多久，整個市場就會活力四射

小編最近期也接觸了很多租樓的客戶，在溝通的過程中，很多人都吐槽在找樓過程中的各種問題，比如虛假房源問題、合同簽署問題、中介套路等等

今天就將寫字樓租賃過程中部分常見的問題發(fā)表一點個人看法，希望對有寫字樓租賃需求的人有所幫助

1：大家最關心的問題，價格

首先，務必記住一句話——價格是多維的

大家在找樓的過程中，應該都有過類似的體驗：在網(wǎng)上看到一套很便宜的房子，興沖沖跑過去，結果大失所望，因為該價格嵌套了各種條件，比如說付款方式、租賃期限、行業(yè)限制、使用率超低等

每個人都想找到便宜的房子，這是人之常情，但是當你發(fā)現(xiàn)一套超級便宜的房子時，你需要多問一句多想一想，往往該房子會是下列情況之一

一、付款方式問題

例如某個業(yè)主急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，在嘗試過各種融資渠道后，他也可能會把房子以遠低于市場的價格出租，但是要求租金半年付、年付、乃至幾年租金一次性付清等

二、租賃期限問題

部分二房東的物業(yè)，跟原業(yè)主的租賃合同即將到期了，只剩下幾個月的期限，這種情況下，他們也會采取超低價格出租，但是合同只能短簽

三、行業(yè)限制問題

例如深圳上梅林的新一代信息技術產(chǎn)業(yè)園，全新的甲級寫字樓，租金單價不到100元，隔壁的卓越城150元以上，很多人看到這么便宜的價格就沖過去了，結果一問，人家對行業(yè)有限制，只限于5G、芯片、金融科技以及高端服務業(yè)這四大產(chǎn)業(yè)，其他行業(yè)的公司，價格要150—180

四、使用率問題

很多人在租樓過程中，都非?？粗貑蝺r的數(shù)字，甚至有點執(zhí)拗

大寶曾經(jīng)的一個客戶，總公司在上海，需要在深圳租樓開設分公司，但是上海總部給的要求是——租金單價不能超過上?？偛康膯蝺r，也許這是為了區(qū)分總部和分公司不同的等級

大寶帶這位客戶把整個福田中心區(qū)的61棟樓轉(zhuǎn)了個遍，結果他看上的樓單價全都超過了上?？偛?，怎么辦呢？為了達成總部要求，在跟業(yè)主協(xié)商后，采取了二房東打法，把面積放大，使用率調(diào)低，從而降低單價，最后通過了總部的許可，順利的簽定合同

這是一個正面的例子，而日常找樓過程中，當我們發(fā)現(xiàn)了一套非常便宜的樓時，興奮的跑到現(xiàn)場查勘，最終發(fā)現(xiàn)使用率只有35%左右，甚至更低，單價看似很便宜，但是細算起來并不實惠，這是常態(tài)

使用率，分2種情況：原始使用率和調(diào)整后使用率

一般來說，大部分寫字樓的原始使用率在70%左右，少部分能達到80%，超高層的甲級寫字樓使用率在60%，例如平安金融中心原始使用率60%左右，華潤春筍57%左右；舊廠房改造的辦公樓，使用率一般都會達到80%以上，例如車公廟泰然科技園使用率83—85%

而目前市面上出租的寫字樓，大部分使用率都是經(jīng)過調(diào)整的，從30—70%不等，一般來說，二房東的物業(yè)，使用率在40%左右（對外都說5成）；一手業(yè)主的物業(yè)，使用率在70%左右，也有部分業(yè)主學習二房東吃面積的

例如南山科技園，今年出現(xiàn)了很多單價60元左右的房子，但是實際使用率只有3成左右，換算成原始7成使用率，實際單價也在140元左右。因此，有些單價看似很低的房子，實際并不是表面的那么便宜，不能單純的看數(shù)字

綜上，當你看到一套房子的時候，不要只顧單價數(shù)字的高低，而是要綜合考慮各方面因素

因為價格是多維的，單看數(shù)字，難以呈現(xiàn)全部信息

你需要的不是一條曲線，而是一座山，構成寫字樓價格這座山的元素，包括但不限于付款方式、租賃期限、使用率、行業(yè)限制等等

2：說到使用率，不得不提二房東

二房東這一行業(yè)古已有之，他建立在租客的需求與一手業(yè)主的供給不匹配的客觀基礎之上

調(diào)整使用率這一神技，可謂是二房東的偉大創(chuàng)舉，它極大的順應了客戶的需求，并隨著條件的變化而不斷調(diào)整，實在是彈性供應的典范，不僅讓租客以滿意的價格租到了合適的房子，自己也賺到了應得的利潤，皆大歡喜

2015年，隨著“大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新”口號的提出，創(chuàng)業(yè)浪潮席卷大江南北，初創(chuàng)企業(yè)如雨后春筍般冒出來，這使得深圳的寫字樓租賃市場火爆異常，甚至一房難求，隨之而來的就是二房東的黃金歲月。

由于租客對于單價、裝修、辦公家具等有著眾多個性化的需求，一手業(yè)主通常沒有時間與精力來應對多變的需求，但是二房東就不同了，他們是專職的，有一套比較完整的應對系統(tǒng)，可以根據(jù)租客的不同需求，提供定制化的產(chǎn)品

租客要個性化裝修的，可以；要改動格局的，可以；要配家私的，沒問題；要廠房的價格租甲級寫字樓的，可以；要多個備案地址的，同樣可以；簡而言之，一手業(yè)主做不到的、不愿意做的，他們都可以，只要您開心付錢租樓就行

有利潤才有服務，二房東也要賺錢的，錢從哪里來？第一，低買高賣的差價，第二調(diào)整使用率，俗稱吃面積，第三運營服務收益

100元單價從一手業(yè)主承租過來，改造后120元出租，賺差價；原始使用率70%，裝修改造后，面積放大，把使用率調(diào)整到40%左右，這樣毛利率就可以達到60%，扣除掉裝修、運營管理、營銷成本后，可以得到30%左右的凈利潤；做得更好一點的，還可以為入駐企業(yè)提供HR、法律、財務等一系列配套服務，賺取相應的服務費

對于二房東，很多人都存在誤解，認為他們炒高了價格，在這里，我想客觀的說一句，二房東雖然存在少數(shù)不良分子，但大部分還是敬業(yè)的市場參與者，他們之所以存在，根本原因還在于他們真正的創(chuàng)造了價值，作為租客，不能對他們喊打喊殺

（以下觀點，可能引起您的不適，板磚輕拍）

高中課本上，我們都學過這樣一句話：“商人通過貿(mào)易和流通，降低了制造成本……商人并不是社會的蛀蟲，而是巨大的財富制造者”

這個道理相信大家都認可，那么，二房東作為一個 “寫字樓服務商人”他們同樣也是創(chuàng)造價值的。

從經(jīng)濟學角度來說，倒騰房子和倒騰蔬菜水果本質(zhì)并無區(qū)別，都是買進賣出

二房東這件事很簡單，向A業(yè)主買進，向B租客賣出

那為什么A業(yè)主不能直接賣給B租客呢？當然可以直接交易，這個比例最初大約占95%，而現(xiàn)在降到了50%左右，即有一半的房子是二房東提供的

最初，都是A和B直接交易的，但也有一些情況下，A和B無法達成交易。例如：A暫時找不到B或者A的供應和B的需求不匹配。

典型的如B要精裝修的小戶型，但A只有毛坯的大戶型，但是AB都不想干裝修和面積分割的活；又或者A希望合同長期穩(wěn)定，但B只愿意短租，雙方期限錯配……

在這些情況下，二房東C的介入，對A和B都有好處

二房東C可以長期承租業(yè)主A的房子，讓業(yè)主可以長期穩(wěn)定收租，不用擔心空置問題；還可以為租客B提供個性化的面積分割、裝修等，滿足租客個性化需求，這樣就很好的協(xié)調(diào)了AB之間的供需不平衡問題

商業(yè)自有其規(guī)律，有問題就會有商機，尊重商人，才是萬善之源。二房東只是商人的一種，商人越多，供應越充分，消費者選擇越多，在市場經(jīng)濟的作用下，不論是業(yè)主、租客還是二房東，大家的總福祉是增加的

所以，以后再遇到二房東，請不要帶著有色眼鏡看待對方，他們不是租客的競爭者，而是租客的合作伙伴

市場經(jīng)濟背景下，生產(chǎn)者和生產(chǎn)者競爭，消費者和消費者競爭。租客的競爭者，是別的租客，你看中的房子，可能被別人租掉；二房東的競爭者，是別的二房東，你不愿意降價，會有別人提供更便宜的產(chǎn)品

二房東沒有炒高價格。蔬果貿(mào)易商把南方的水果運到北方，將北方的蔬菜運到南方，消費者多了一種選擇，貿(mào)易商也賺到了合理的利潤，在非壟斷的前提下，沒有人可以做到囤積居奇，更別說炒高價格，價格高了，自然會有更多的競爭者參與，從而拉低價格

他們也不是暴利。一個生意，如果最初存在超額利潤，那么就會吸引別的參與者進來，隨著供給增加，利潤最終會回歸合理水平

一開始，二房東確實很賺錢，但近年隨著競爭的加劇，大家賺取的也僅是增值服務的合理利潤，很多做聯(lián)合辦公的二房東，都是虧損的，例如全球最大的寫字樓二房東WeWork就是長期虧損

綜上，二房東并非人們所想的那樣不堪，他們重要的市場參與者，雖然純在各種問題，但總體上瑕不掩瑜

3：簽約的問題

寫字樓租賃很大程度上是一個TOB 的生意，簽約主體以公司為主，這就會牽涉到法務審核的問題，在簽約過程中，以下問題是典型

A. 合同版本問題

實操過程中，我們經(jīng)常會遇到簽約用哪個版本的問題，業(yè)主方一般會有自己的版本，部分租客也會提供自己的合同版本，簽約時，雙方法務經(jīng)常會挑對方的刺，都說對方條款有問題

客觀的講，不論是業(yè)主還是租客的合同，往往都傾向于保障自己的利益，權責利的分配上，并沒有完全遵循對等原則

而租賃所的版本，則是中立的，雙方權利義務都照顧的比較完善。因此為了公平起見，個人建議統(tǒng)一用租賃所提供的制式合同，主合同有未盡事項，雙方可以訂立補充協(xié)議

B. 簽約面積問題

簡單來說，租樓過程中，我們會遇到4種面積——房產(chǎn)證面積、使用面積、出租面積和備案面積。

出租面積就是業(yè)主和租客雙方所簽租賃合同的面積

在簽約后，需要到租賃所辦理備案手續(xù)，此時需要重新簽定一份合同，在備案這份合同上，需要寫清楚備案面積多大

一般而言，同一套房子，業(yè)主方特別是二房東會將其分割成多個小面積的備案地址，因此備案面積總是會小于租賃面積，也小于房產(chǎn)證面積。如果某些行業(yè)對備案面積有要求，在簽合同之前，一定要跟業(yè)主方確定好，這套房子能給多大的備案面積

大寶就遇到過一個案例，租客公司是從事人力資源業(yè)務的，要求備案面積達到100㎡，但是他們只有4個人辦公，實際租賃只需要50㎡就夠了，因為租客事先沒有講清楚備案的要求，最后導致合同作廢，重新找房，費時費力

C. 押金問題

押金大家都很熟悉了，正常來說，押金包括兩個部分——房租押金和水電費押金

目前深圳的市場行規(guī)是押二付一，即押金2個月，租金月付，這是一般的租賃條件；也有部分房子要求3個月押金的，這樣的房子，一般價格上相對比較便宜，因此在談價格的時候，如果你能接受押金3個月，則可以談到一個更便宜的價格

因為押金是免息的，租客給的押金越多，業(yè)主方可以免費使用的錢就越多，部分二房東，就是靠押金來補充現(xiàn)金流，進行規(guī)模擴張

當然，在付押金的時候，也要考慮到風險，有部分業(yè)主（包括二房東），在公司運營出現(xiàn)問題后，會將房子以非常便宜的價格出租，但是要求很多的押金，收到押金后跑路

福田中心區(qū)某高端樓盤，就出現(xiàn)過業(yè)主資不抵債，搶在法院查封前，將寫字樓以非常便宜的價格出租，但是要求非常多的押金，在收取巨額押金后，失聯(lián)跑路……

因此，還是那句話，一份收益一份風險，在寶石埋藏的地方，常有毒蛇出沒。在做決策時，按照市場正常價格簽約就可以了，不要總是想著撿便宜；真要想撿便宜，也要做好盡職調(diào)查，考慮到相應的風險

D. 免租期問題

免租期，顧名思義就是免除房租的期限，一般用于租客搬家或者裝修，這段時間業(yè)主不收租客的房租，但是物業(yè)管理費水電費等需要照常繳納

市場行規(guī)，裝修好的寫字樓，會給3—10天的搬家期，毛坯房，則根據(jù)裝修時間來確定

當然，也有少部分寫字樓給的免租期特別長的，例如合同期3年，免租期3個月，這樣的情況，一般會把免租期拆分成多份，第一年免租1個月，第二年免租一個月，第三年再免租一個月

也有的業(yè)主采取這樣的方式——在36個月的租期中，前面33個月正常付租金，最后的3個月免租金。這樣做是為了避免租客在享受了免租期后，不再履行合同

2018年車公廟某樓盤就發(fā)生過一個案例，租客跟業(yè)主簽約3年，免租期3個月，押二付一，在用完免租期后，隨即跑路，扣除2個月押金，還免費用了1個月的辦公室，可謂神操作

4：中介問題

在中國的語境里，一直對中介有著不太好的印象，就連Mao太祖也說：“車船店腳牙，無罪也該殺”。作為牙行的代表，在野蠻生長的早期，出現(xiàn)了一些不規(guī)范的操作，乃至形成了黑中介這一稱謂。但近10來年，隨著行業(yè)發(fā)展的成熟，整個行業(yè)的服務質(zhì)量已有較大改進，中介本身的素質(zhì)也有了一定提升

客觀的講，作為非標服務行業(yè)，要想讓每個客戶都滿意，是不可能的，只能是盡可能的減小服務的方差，盡量往標準靠攏

在租樓的過程中，往往會遇到以下幾種常見問題

A. 虛假房源

幾乎所有的租客，在找樓過程中都碰到過虛假房源的問題?，F(xiàn)在大家都通過網(wǎng)絡來尋找房源信息，而目前，網(wǎng)絡上的租賃房源，絕大多數(shù)都是失真的

網(wǎng)絡房源天生虛假嗎？其實不然，這是一個劣幣驅(qū)逐良幣的過程

最初，網(wǎng)絡上大家都發(fā)布真房源，公平競爭；突然有一天，某個人以低價格發(fā)布虛假房源，吸引到了眾多客戶，其他經(jīng)紀人看到這招有效，紛紛跟進，進而房源信息越發(fā)虛假

為什么會這樣，難道經(jīng)紀人生來就弄虛作假嗎？沒有人喜歡騙人，這是租客和經(jīng)紀人合力作用的結果

作為租客，每個人都想找到最便宜的房子，當大家都發(fā)真實房源，你會覺得價格貴，突然看到一套虛假房源，他的價格比其他的都便宜，圖片還非常漂亮，自然你會給他打電話，而真正實在的房源，則被你pass了，所以最終就形成了這樣的一個局面：發(fā)虛假房源的有客戶進線，有飯吃；發(fā)真實房源的，無人問津，餓死。最終，市場上存活下來的，都是虛假房源，所謂劣幣驅(qū)逐良幣

虛假房源，目前還沒有一個有效的解決辦法，作為租客，一個可以采取的相對高效的方法就是——通過網(wǎng)絡找到一個相對靠譜的經(jīng)紀人，讓他幫你找房子，而不是找一大堆的中介，因為房源都是共享的，每家中介公司的房源都是一樣，只有很少數(shù)不同，你找的經(jīng)紀人多了，就會有陷入惡性競爭，各種套路就來了，最終會使你不厭其煩

所以，在抱怨中介騷擾的同時，也要改進自己的方法，這樣才能提高找房的效率和體驗感

B. 房源匹配程度問題

很多人都抱怨，說中介提供的房源不符合自己要求，但是當中介問他到底要什么樣的房子時，自己又語焉不詳，好像很神秘的樣子，最后只能是雙方相互猜測對方的真實需求，徒然耗費時間精力。

因此，當你找房時，首先要明確自己的需求，告訴為你服務的中介小哥

你想要哪個片區(qū)？多大面積？你公司有多少人辦公、需要幾個隔間、多少卡座、以及對樓層、朝向、裝修的要求

非常關鍵的一點，還要告訴對方你什么時候需要用房子，這點非常重要。因為租賃市場的房源變動是非?？斓?，如果你短期內(nèi)不能簽定，而你看的又是非常熱銷的房源，那看了也是白看

另外，您的租金預算也要告知對方，您希望租金總價在什么范圍？以福田中心區(qū)為例，僅寫字樓就有61個樓盤對外出租，單價從90到550不等，價格差距是非常大的，如果您不告訴對方你的租金預算，難道你真打算把所有的樓盤都過一遍嗎？

所以，要想不浪費寶貴時間，要想提高效率，除了找一個專業(yè)靠譜的人服務之外，作為租客自己，也要放下身段，跟中介溝通好自己的詳細需求，所謂給人方便，就是自己方便

5：寫字樓硬件細節(jié)

A. 電梯

電梯的重要性不用多說，最關鍵的時間段是上下班和中午吃飯的高峰期

然而很多租戶在看樓的時候，往往并不在高峰期時間段，也就沒法全面了解電梯的狀況，因此，當你對一個樓盤產(chǎn)生租賃意向后，應該在高峰時間段去試乘一下電梯，感受一下人流情況

對于電梯，大部分樓盤都會說我們有多少部電梯，單梯服務面積是多少等等，但對于很多租客來說，這有點抽象。作為租客，我們可以從以下兩個方面來考慮電梯的問題

1.平均候梯時間

現(xiàn)在新的寫字樓平均候梯時間都在20-30秒，但高峰期就不一定能達到這個標準，因為侯悌時間還收到樓層?？繑?shù)量的影響。比如，有些樓盤的租戶都是小面積單位，人員比較多，那電梯在每一層樓都要停的概率就比較高，平均候梯時間就會比較長

2.樓層?？?/span>

傳統(tǒng)的是普通分區(qū)系統(tǒng)，即分成低、中、高等不同區(qū)域，每個區(qū)的樓層均可按需?？?/span>

根據(jù)多年實操經(jīng)驗，選樓層有一個技巧：每個分區(qū)的第一層樓是電梯等候時間最短的，比如一棟40層的大樓，分成1-15層低區(qū)，16-30層中區(qū)，31-40層高區(qū)，那么16層和31層，相對來說候梯時間就是最短的

B.空調(diào)

很多租戶在考量寫字樓的空調(diào)系統(tǒng)時，最常問的都是這幾個問題：什么系統(tǒng)？空調(diào)費怎么收?。靠照{(diào)開放時間？加班空調(diào)怎么收費？等等

除了費用之外，最影響人體舒適度的還有溫度和風量的調(diào)節(jié)，以及新風量

根據(jù)最新版《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》的要求，寫字樓的新風量標準為每小時30m3/人。大部分2010年以前建成的寫字樓，是達不到這個標準的

而對于新建樓盤來說，雖然官方介紹上都說新風量是30m3/人，但關鍵還是需要親身體驗一下

比如，有些寫字樓雖用的號稱最新的VAV系統(tǒng)，但實際體驗卻不盡如人意，例如冬天室內(nèi)會悶、夏天室內(nèi)冷熱不均等

這些情況往往是看樓時沒注意到的，租樓前如果沒有親身體驗一下，在以后的實際使用時可能會產(chǎn)生各種問題

C.停車位

對于停車位，租戶關心的往往是：多少個停車位？月卡或固定車位的收費標準？

但是，跟據(jù)大寶的經(jīng)驗，租客在看寫字樓時要求去停車場看看的非常少

停車位的規(guī)劃和數(shù)量決定了車位是否好找好停，但是很多人只有親自把車停在車庫了，才能真正體會到是否方便

停車場的出入口設置非常關鍵。假設一下，如果某個項目的出入口正好設在車流密集的主干道上，那無疑你會經(jīng)常在手機地圖上看到那一段路是黃色或紅色的，特別是在早高峰，明明就在公司樓下，但就是進不去，這就是深圳人常說的“世界上最遠的距離，叫做我在公司樓下”……

D.洗手間

很多租戶在看樓時對洗手間往往只有短短一句話：幾個廁位呀？隨便看一眼就走了。但是，如果時間和條件允許的話，應該要試用一下才放心

畢竟，有時候一個細節(jié)都可能會影響心情和健康。比如馬桶沖水的聲音，有些聲音超級大，一沖水，會嚇得隔壁一個機靈……還有洗手間的打掃頻率、排風扇效果等

所以說，細微之處見真章，在租樓的過程中，如果條件允許，盡量看的仔細些，在日后的使用過程中，才能更舒心

當然，說了這么多，都是紙上談兵。作為租客，要想少采坑，關鍵還是要多實地看樓，紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行，看房20套，自然心中有數(shù)

最后，祝大家都能找到合適的辦公樓，在找樓的過程中，多一點愉快，順利！