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利好！“商改租”新政出爐，深圳辦公樓寫字樓商業(yè)迎來“黃金發(fā)展期”！

深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于公開征求《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項的通知》（征求意見稿）意見的通告

                           發(fā)布時間：2020-01-09 15:52

為盤活存量閑置商業(yè)和辦公用房，規(guī)范既有商業(yè)和辦公用房改建租賃住房，切實增加住房租賃市場有效供給，市住房建設(shè)局組織起草了《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項的通知》（征求意見稿）。為保障公眾的知情權(quán)和參與權(quán)，提高文件草擬質(zhì)量，現(xiàn)就《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項的通知》（征求意見稿）公開征求社會公眾意見。有關(guān)單位和社會各界人士可在2020年1月19日18：00前，通過以下三種方式提出意見：

（一）通過深圳市住房和建設(shè)局門戶網(wǎng)站（http://zjj.sz.gov.cn）“互動交流-民意征集-征集主題”欄目在線提交意見。

（二）通過信函方式將意見寄至：深圳市福田區(qū)振華路8號設(shè)計大廈918室（郵編：518031），并請在信封上注明“規(guī)范性文件征求意見”字樣。

（三）通過電子郵件方式將意見發(fā)送至：zlptb@zjj.sz.gov.cn。

附件：

1.《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項的通知》（征求意見稿）

2.《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項的通知》（征求意見稿）起草說明

                                    深圳市住房和建設(shè)局

                                        2020年1月9日

深圳市住房和建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布重磅利好——《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項的通知》（征求意見稿）開始公開征求社會意見。此次《通知》的制定出臺作為指導(dǎo)性文件，對改建活動的各個環(huán)節(jié)加以引導(dǎo)和規(guī)范，以確保國家、省、市政策的落地實施。

《通知》《通知》的發(fā)布、不僅意味著未來深圳租賃住房將大幅增加是利民的重大舉措，同時將合適的商業(yè)、辦公用房轉(zhuǎn)作租賃住房是盤活商業(yè)物業(yè)存量資產(chǎn)的有效手段

01“商改租”起草有何必要性？

關(guān)于該事項起草的必要性，《意見》指出：

（一）是貫徹落實國家、省、市有關(guān)培育和發(fā)展住房租賃市場的要求。國務(wù)院39號文、省政府7號文以及市政府6號文均提出允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，以支持租賃住房建設(shè)。

（二）是優(yōu)化城市空間資源配置，提升商業(yè)辦公用房使用效率的要求。在我市產(chǎn)業(yè)升級步伐不斷加快、互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)商業(yè)持續(xù)沖擊以及整體經(jīng)濟遭遇系列負(fù)面因素的影響下，既有商業(yè)辦公用房功能需隨產(chǎn)業(yè)升級進(jìn)行調(diào)整，傳統(tǒng)工商業(yè)對空間的需求明顯下降，部分區(qū)域商業(yè)辦公出現(xiàn)閑置，原特區(qū)外商業(yè)辦公空置較明顯。此外，近年來城市更新工改M0（即產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，類似于商業(yè)辦公）持續(xù)推進(jìn)，可能加劇商業(yè)辦公用房閑置。

（三）是拓寬租賃住房供應(yīng)渠道，實現(xiàn)市民住有所居目標(biāo)的要求。 

02“商改租”改建有何原則？

（一）政府引導(dǎo)，市場主導(dǎo)。加大對“商改租”的支持力度，以區(qū)住建部門為主體，建立聯(lián)合審核認(rèn)定通道，引導(dǎo)企業(yè)按要求規(guī)范實施改建；優(yōu)化資源要素配置，調(diào)動市場主體積極性，鼓勵、支持專業(yè)化租賃運營機構(gòu)實施改建。

（二）性質(zhì)不變，整體確權(quán)。申請改建的既有商業(yè)和辦公用房項目（以下簡稱改建項目）不改變原土地用途、土地使用年限和容積率。改建項目整體確權(quán)、整體轉(zhuǎn)讓，不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割出售。

（三）節(jié)能環(huán)保，綠色改建。堅持綠色改造原則，嚴(yán)格執(zhí)行綠色建筑相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，運用綠色建材和綠色技術(shù)實施改建，推行“商改租”綠色建筑評價，促進(jìn)建筑領(lǐng)域節(jié)能減排和綠色創(chuàng)新發(fā)展。

03哪些商辦可以改租？

具體而言，需同時滿足以下條件：

一、首先是已辦理不動產(chǎn)首次登記且不動產(chǎn)權(quán)證載用途為辦公、商業(yè)；

二、其次，不存在查封登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形；如果存在抵押登記等他項權(quán)益的，必須同時取得所有他項權(quán)益人同意。

三、最后，以宗地或棟為單位；不能以宗地或棟為單位的，改建的部分應(yīng)當(dāng)是相對獨立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套（間）。

04“商改租”有何優(yōu)惠？

為引導(dǎo)更多主體參與改建，《通知》中還做出了項目激勵的安排。

將“商改租”與中央財政獎補掛鉤，明確按照《通知》進(jìn)行改建并使用，改建項目可按規(guī)定申請中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金，其用水、用電、用氣價格均按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。改建后的租賃住房如納入保障性住房體系的，可按規(guī)定享受相關(guān)政策優(yōu)惠。

值得注意的是，《通知》明確該類租賃住房不提供學(xué)位。

05需要滿足哪7個條件？

為規(guī)范該類租賃住房的改建活動、確保該類租賃住房的基本居住條件，《通知》對商業(yè)辦公用房的改建提出了七個方面的要求。

（一）結(jié)構(gòu)安全。改建項目實施前，實施主體應(yīng)委托具有檢測資質(zhì)的第三方專業(yè)鑒定機構(gòu)對房屋進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全性檢測鑒定，確定結(jié)構(gòu)安全現(xiàn)狀。改建項目不得損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，應(yīng)確保房屋結(jié)構(gòu)安全。

（二）消防安全。改建項目應(yīng)以不低于公寓建筑設(shè)計規(guī)范和消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計和施工，并按照公寓使用功能辦理消防審批手續(xù)。日常消防管理應(yīng)符合相關(guān)要求。

（三）環(huán)保衛(wèi)生。改建后的租賃住房應(yīng)當(dāng)具備良好的衛(wèi)生、通風(fēng)、采光、給排水等居住條件，并符合國家和本市的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以及環(huán)保、水務(wù)、衛(wèi)生部門的相關(guān)專業(yè)要求。改建后的租賃住房首次出租的，須經(jīng)專業(yè)檢測符合室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后，方可對外出租。

（四）物業(yè)規(guī)范。改建后的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)具備物業(yè)管理條件，符合本市物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定。

（五）用途限制。改建項目改建后應(yīng)作為租賃住房用途，但不提供學(xué)位。自聯(lián)合會審?fù)ㄟ^之日起5年內(nèi)，改建項目的租賃住房用途不得改變。

（六）綠色改建。改建項目應(yīng)按照國家和本市綠色建筑的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行改建，改建后至少達(dá)到綠色建筑評價標(biāo)識國家一星級或者深圳市銅級的要求。

（七）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。改建項目的設(shè)計、建設(shè)和管理要求以及最小租住面積應(yīng)符合國家、行業(yè)和本市現(xiàn)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

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“商改租”也可以去“庫存”？

記者了解到，上述《通知》主要從“商改租”的改建原則、改建條件、改建要求、實施程序、保障措施五個方面進(jìn)行規(guī)范。

對于改建條件，《通知》對可實施“商改租”的既有商業(yè)辦公用房進(jìn)行了限定。具體而言，該類用房需同時滿足以下條件才能進(jìn)行改建：

1、已辦理不動產(chǎn)首次登記且不動產(chǎn)權(quán)證載用途為辦公、商業(yè)。

2、不存在查封登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形;如果存在抵押登記等他項權(quán)益的，必須同時取得所有他項權(quán)益人同意。

3、以宗地或棟為單位;不能以宗地或棟為單位的，改建的部分應(yīng)當(dāng)是相對獨立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套(間)。

對于改建要求，《通知》對商業(yè)辦公用房的改建提出了七個方面的要求，包括結(jié)構(gòu)安全、消防安全、環(huán)保衛(wèi)生、物業(yè)規(guī)范、用途限制、綠色改建和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。其中，為鼓勵將符合條件的既有商業(yè)辦公用房改建為租賃住房，《通知》對“商改租”項目規(guī)定了可申請中央獎補資金、實行民用水電費價格等鼓勵政策。因此，《通知》要求改建后只能用作租賃住房，且改建項目自聯(lián)合會審?fù)ㄟ^之日起5年內(nèi)不能改變租賃住房用途?！锻ㄖ愤€明確，該類租賃住房不提供學(xué)位，考慮到商業(yè)辦公用房的改建多以小戶型為主，且在不改變土地性質(zhì)的情況下，主要是將商業(yè)辦公的建筑功能調(diào)整為商務(wù)公寓功能。

《通知》還指出，在深圳產(chǎn)業(yè)升級步伐不斷加快、互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)商業(yè)持續(xù)沖擊以及整體經(jīng)濟遭遇系列負(fù)面因素的影響下，既有商業(yè)辦公用房功能需隨產(chǎn)業(yè)升級進(jìn)行調(diào)整，傳統(tǒng)工商業(yè)對空間的需求明顯下降，部分區(qū)域商業(yè)辦公出現(xiàn)閑置，原特區(qū)外商業(yè)辦公空置較明顯。此外，近年來深圳城市更新工改M0（即產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，類似于商業(yè)辦公）持續(xù)推進(jìn)，向市場供應(yīng)了大量的產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，加上已有的總部基地、商務(wù)區(qū)規(guī)劃，全市商業(yè)辦公供應(yīng)量持續(xù)增長，可能加劇商業(yè)辦公用房閑置。

深圳甲級寫字樓市場全市租金與空置率 2019年租金全年持續(xù)小幅下滑 空置率保持相對穩(wěn)定

最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳全市甲級寫字樓市場新增供應(yīng)同比增長12%到約70.7萬平方米。相應(yīng)地，空置率同比上升1.8 百分點到21.2%，導(dǎo)致租金相應(yīng)調(diào)整下降3.4%，北上廣深等一線城市地產(chǎn)市場已步入存量時代，關(guān)注“存量盤活”已成為商辦樓宇可持續(xù)發(fā)展的重要出路。通過存量優(yōu)化可激活老舊（閑置）物業(yè)多方面價值增值，最終實現(xiàn)“業(yè)主，租戶，政府”三方共贏。

所以，有市場人士認(rèn)為，就在大家對深圳寫字樓空置率升高憂心忡忡的時候，“利好”突然殺到。

“商改住”受阻 “商改租”卻得到鼓勵

此前，一則由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國家發(fā)展改革委、公安部、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會、國家網(wǎng)信辦等6部委聯(lián)合發(fā)文整頓住房租賃市場秩序的消息，在2019年末激起房地產(chǎn)市場上的各方熱議。

這則名為《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》(下簡稱《意見》）的文件，從六大方面發(fā)力整頓規(guī)范住房租賃市場。值得注意的是，該文件對商辦、廠房等非住宅改造為租賃住房的管理口徑有所調(diào)整，要求各地制定閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅依法依規(guī)改造為租賃住房的政策，改造房屋應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、環(huán)保等方面的要求。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，強調(diào)整體確權(quán)、性質(zhì)不變的導(dǎo)向，是為了防范分拆分割等做法，比如說部分物業(yè)可能是存在既銷售又出租等情況，這樣容易形成分散的出租房源，對于租賃的管理會增加難度。

此外，“商改租”與“商改住”雖只有一字之差，但區(qū)別巨大。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2017年以來，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京等十余個城市紛紛發(fā)布政策限制“商改住”。而這些政策的共同點便是：不得將擅自將商業(yè)辦公類項目改變?yōu)榫幼∮猛?。只是，在“商改住”全面受阻的同時，“商改租”卻在不少城市得到鼓勵。除了深圳，早在2018年上海在《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》的公告中，明確提到“可以將多余存量的工廠、倉庫、辦公樓、公寓式酒店改為住宅，用作公共租賃住房”。

去年7月，廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)的《廣州市商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃住房工作指導(dǎo)意見》，明確允許部分廣州市內(nèi)已建成、已辦理土地有償使用手續(xù)或已辦理初始登記的商業(yè)及商業(yè)辦公混合等類型非住宅存量用房在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不改變的基礎(chǔ)上，改造成住宅功能；用戶的水、電、氣價格也按住宅收費標(biāo)準(zhǔn)；但只能用于出租，不能銷售。

影響如何？

在現(xiàn)實中，商業(yè)辦公用房和廠房改居住，雖非第一次被官方提出，但向來是個敏感話題。

在深圳南山區(qū)塘朗片區(qū)，由幾十棟舊工業(yè)廠房改造而成的長租公寓集悅城，儼然成為了一個“藝術(shù)小鎮(zhèn)”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然是舊工業(yè)廠房，但集悅城從外形上看與新建的大樓沒有差別，房間的裝修與布置也極其“文藝”，一樓以配套餐飲為主，家電家私全齊，對于年輕人來說的確很具吸引力。與鄰近的城中村塘朗村只有一路之隔，但與塘朗村的城中村房源相比，經(jīng)過改造之后租金翻了近一倍。

由此可見，對于因城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級而“誕生”的一批無法適應(yīng)新生產(chǎn)方式要求的老廠房而言，被改造成為租公寓等居住形態(tài)，成為了越來越多的企業(yè)眼中包含巨大的利潤空間的業(yè)務(wù)。但另一方面，有經(jīng)營長租公寓項目的投資人告訴記者，由于缺乏相關(guān)規(guī)定，無論是廠房宿舍改成的公寓，還是純工業(yè)廠房改成的公寓，過去都很難通過消防審批。

從“控房價”到“控房租”， 深圳一直在出招，只是整體租金上漲的趨勢仍未發(fā)生變化。有市場人士認(rèn)為，將一些合適的商業(yè)項目轉(zhuǎn)作住房租賃，既可以盤活商業(yè)物業(yè)的存量資產(chǎn)，也將有利于增加城市的住房租賃的供應(yīng)，平抑房租價格。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對深圳來講，近幾年受互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的沖擊，商業(yè)體量的飽和以及部分企業(yè)外遷等影響，騰出了很大部分城市空間。與此同時，隨著深圳人口的增加和居住需求的增大，迫使租賃住房快速的發(fā)展，但原有的商品住房租金水平太高，再加上城中村只是租賃的一部分。特別對于深圳的人才來講，很難滿足體面的租賃需求，所以就需要把存量住房空間盤活起來。深圳未來發(fā)展的是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，是一個高度人口密集型的產(chǎn)業(yè)，對人口的吸引力還會大規(guī)模的增加，所以在住房供應(yīng)體系和模式上需要進(jìn)行改革。