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央行降準(zhǔn)釋放重大信號(hào)，2020年樓市小陽(yáng)春，值得期待一下？

根據(jù)2020年元旦央行發(fā)布的公告，自1月6日起，央行正式降準(zhǔn)，釋放長(zhǎng)期資金約8000億元。這一次的降準(zhǔn)，釋放長(zhǎng)期資金約8000多億元。

近年來(lái)，央行執(zhí)行寬松的貨幣政策，央行從2011年11月至今降準(zhǔn)14次，存款準(zhǔn)備金率從最高的21.5到現(xiàn)在的13，總共降了8.5個(gè)百分點(diǎn)，大概釋放了超過(guò)12萬(wàn)億的基礎(chǔ)貨幣，2018、2019降準(zhǔn)6次，釋放資金總量達(dá)到5.28萬(wàn)億元。

此次降準(zhǔn)是為了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低社會(huì)融資實(shí)際成本，但是，降準(zhǔn)不只會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)，如此大的資金規(guī)模有一部分進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是肯定的，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)個(gè)人而言，不管你是發(fā)展實(shí)業(yè)也好做投資也好，央行放水都是利好。

據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，央行早有降準(zhǔn)的苗頭，2019年1月份央行也宣布降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，釋放資金1.5萬(wàn)億的資金量，被認(rèn)為是2019年年初樓市小陽(yáng)春的動(dòng)能。

這一次降準(zhǔn)的降準(zhǔn)幅度，雖然只有0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放的長(zhǎng)期資金8000億，但去年有到期的MLF不續(xù)期，釋放的長(zhǎng)期資金也有8000億，所以實(shí)際上，加起來(lái)和去年降準(zhǔn)釋放的資金量是一樣的，2020年會(huì)不會(huì)歷史重演，再來(lái)一波小陽(yáng)春行情呢？

獨(dú)自上行的深圳，是市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)

2019年深圳樓市從小陽(yáng)春開(kāi)始，在喧囂中度過(guò)了一年，土拍市場(chǎng)火熱、日光盤(pán)頻現(xiàn)、購(gòu)買(mǎi)力炸裂……等等關(guān)鍵詞準(zhǔn)確描述了深圳2019年的樓市畫(huà)像。

在這些高能的詞背后，是深圳樓市全年的熱度不斷的結(jié)果，首先年初的全國(guó)樓市小陽(yáng)春行情中，深圳是絕對(duì)的C位，3月成交量環(huán)比上漲141.59%！接著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃全文發(fā)布的驅(qū)動(dòng)，帶動(dòng)了全國(guó)的資金涌入深圳，到了8月，先行示范區(qū)建設(shè)的利好來(lái)襲，又是新的一波利好；11月，豪宅稅調(diào)整、深圳取消商務(wù)公寓“只租不售”限制……眾多利好使得樓價(jià)橫盤(pán)的市場(chǎng)中，深圳“獨(dú)自上行” 。

上揚(yáng)的樓市令深圳的新房成交額重新追趕上2016年，即三年前。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳全年的新房銷(xiāo)售數(shù)量約40958套，2018年全年的新房成交套數(shù)不到3萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)39.98%，比2016年增長(zhǎng)0.82%。近日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告(201912)，其中的一線城市緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，自2019年7月以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)分化，深圳房?jī)r(jià)獨(dú)自持續(xù)上行，而北京、上海、廣州等城市繼續(xù)調(diào)整。2019年11月一線城市中深圳房?jī)r(jià)創(chuàng)出歷史新高。

社科院認(rèn)為，在最近幾輪房地產(chǎn)小周期中，深圳往往領(lǐng)先于其它一線城市房?jī)r(jià)率先復(fù)蘇，因而具有一定的市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)意義。本次深圳房?jī)r(jià)再度率先上漲，對(duì)其它一線城市的房?jī)r(jià)預(yù)期具有一定的正向影響。

抓住機(jī)會(huì)，這波行情還在持續(xù)，下一波又來(lái)了

2019年的樓市行情正好論證了房地內(nèi)參 負(fù)責(zé)人尹香武先生在今年6~8月份先后強(qiáng)調(diào)說(shuō)“三年不漲、必有一波”的預(yù)判。12月18日，尹香武先生在粵海城專(zhuān)場(chǎng)講座中也再次進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)，這個(gè)論證的邏輯是：

預(yù)判的大環(huán)境：雙百億時(shí)代來(lái)臨，錢(qián)不值錢(qián)

從2014年年初開(kāi)始，尹香武 先生就不斷提醒，“雙百萬(wàn)億”超級(jí)時(shí)代即將到來(lái)！指的是在2021年左右，中國(guó)M2（廣義貨幣量）指標(biāo)值將破200萬(wàn)億，GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）破100萬(wàn)億。事實(shí)上，2019年11月份，中國(guó)M2已超196萬(wàn)億，距離200萬(wàn)億只差不到4萬(wàn)億，最新數(shù)據(jù)顯示，2019年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）預(yù)計(jì)將接近100萬(wàn)億元人民幣、人均將邁上1萬(wàn)美元的臺(tái)階。

2保匯率的貨幣政策，帶來(lái)了通脹

我國(guó)的外匯儲(chǔ)備自2013年年末開(kāi)始下降，至今已經(jīng)下降了1萬(wàn)億美元（7萬(wàn)億元的人民幣）。外部消耗7萬(wàn)億元，內(nèi)部相對(duì)應(yīng)就要有7萬(wàn)億元的通脹，即社會(huì)整體購(gòu)買(mǎi)力會(huì)降低7萬(wàn)億。

近年中國(guó)外匯儲(chǔ)備變化

通脹帶來(lái)的結(jié)果就是物價(jià)上漲，錢(qián)都附著在人們?nèi)粘Ｉ畹姆椒矫婷?，而近年?lái)由于樓市的調(diào)控，房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，但是除了房?jī)r(jià)，其他所有的物品都漲價(jià)，2019年11月份，深圳市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年同月（同比）上漲5.0%創(chuàng)新高！其中，食品價(jià)格上漲19.1%，非食品價(jià)格上漲1.7%；服務(wù)價(jià)格上漲2.4%，消費(fèi)品價(jià)格上漲6.6%。

如果一直漲下去，會(huì)超過(guò)老百姓的承受能力，這時(shí)候房?jī)r(jià)就要起到平衡的作用，2019年深圳樓市的翹尾說(shuō)明相關(guān)操作已經(jīng)開(kāi)始。

近年中國(guó)外匯儲(chǔ)備變化 深圳CPI

調(diào)控政策后坐力被抵消殆盡

政策是有后坐力的，一般三年左右這個(gè)力就會(huì)被市場(chǎng)自發(fā)抵消。2016年是樓市調(diào)控密集開(kāi)始的一年，到如今已經(jīng)過(guò)去了三年，政策對(duì)樓市的影響力下降了，因而才有了一波行情。

此外，居住需求的一種剛性需求，一直不購(gòu)買(mǎi)物業(yè)不代表你沒(méi)有了需求，壓抑一兩年可以，到了第三年可能就憋不住了。

所以到了2019年，密集的政策利好傳來(lái)，憋不住的剛需們以及內(nèi)地和港澳的來(lái)深置業(yè)的人員涌入，這一波行情順理成章就到來(lái)了。

買(mǎi)入深圳，留給深圳人的時(shí)間不多

前文我們說(shuō)了，“三年不漲、必有一波”行情會(huì)有外地的人員買(mǎi)入深圳。2019年的深圳國(guó)際影響力不斷加大，營(yíng)商環(huán)境也不斷優(yōu)化，各種資源及人才在集中……加上行情、持續(xù)的利好消息，讓有投資意識(shí)又看好深圳的人，率先在深圳開(kāi)辦企業(yè)，進(jìn)而在深圳置業(yè)。

今年深圳的幾次豪宅的熱銷(xiāo)畫(huà)面有力證明了深圳強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力，這其中有相當(dāng)一部分購(gòu)買(mǎi)力來(lái)自外部，是外地的富豪進(jìn)入深圳的有力表現(xiàn)，近兩個(gè)月針對(duì)港澳居民內(nèi)地購(gòu)房的便利政策，也極大地鼓勵(lì)了他們?cè)趦?nèi)地購(gòu)房熱情。

而這一撥人加塞深圳肯定會(huì)挑選深圳地段好、資源好的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，這樣就會(huì)導(dǎo)致深圳好的物業(yè)越來(lái)越少，進(jìn)入深圳的門(mén)檻也會(huì)變得高了，恐怕很快就會(huì)進(jìn)入想買(mǎi)已經(jīng)無(wú)法用原來(lái)的價(jià)格買(mǎi)到的情況，尤其是一些綜合性的商務(wù)公寓，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。

進(jìn)入2020年，在利好消息的持續(xù)影響下，作為風(fēng)向標(biāo)的深圳將會(huì)繼續(xù)散發(fā)魅力，吸引更多外地的人買(mǎi)入深圳。

而與之相反的是深圳的新房供應(yīng)依然緊缺，日前，據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：深圳2020年潛在入市項(xiàng)目不足70個(gè)，不到2019年的一半！同時(shí)，深圳早已進(jìn)入了存量土地時(shí)代，舊改項(xiàng)目已成為深圳宅地供應(yīng)主要來(lái)源，但舊改也更多的傾向于擴(kuò)展產(chǎn)業(yè)空間，住宅用地再被壓縮。

綜上，深圳人的購(gòu)房選擇余地在縮小，因此要趕在下一波行情來(lái)臨之前趕快置業(yè)，2020年已到，年初是置業(yè)的好時(shí)機(jī)。

2020購(gòu)房指南

要跟上下一波行情，選擇物業(yè)的時(shí)候也要擦亮眼睛。相對(duì)比港澳居民以及其他城市的置業(yè)者，已經(jīng)在深圳常住的置業(yè)者應(yīng)該要比外地來(lái)深置業(yè)的人要更有優(yōu)勢(shì)，他們更了解深圳，了解深圳各區(qū)的歷史、各區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，各區(qū)匹配的資源，做到優(yōu)中擇優(yōu)，淘到性價(jià)比高的物業(yè)更加容易。

深圳的城市價(jià)值是有目共睹的，在選擇物業(yè)的時(shí)候首先要選擇主城區(qū)的房子，這樣不僅能享受到城市的資源，未來(lái)的變現(xiàn)能力也會(huì)更強(qiáng)。

其次要考慮綜合的因素，選擇性價(jià)比高的物業(yè)，考慮片區(qū)優(yōu)勢(shì)，物業(yè)自身優(yōu)勢(shì)、所能享受到的資源。選擇有交通、學(xué)校、市政資源，受到到片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好輻射的綜合體，那是最能一不到位的選擇方式，照顧到了方方面面的需求。

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