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現(xiàn)在、房子與婚姻越來越多地聯(lián)系在一起、尤其是北上廣深等一線城市、房子對年輕人的婚姻來說意義非同一般

兩個人相愛、結(jié)婚、組成家庭、房子本應是最溫馨的港灣、然而當三五千起步的月薪面對百萬起步的首付時、“房子”和“婚姻”這兩個詞再碰到一起的時候、便開始顯得有了不同尋常的味道

如今、夫妻離婚財產(chǎn)糾紛中80%以上涉及房產(chǎn)、有的甚至還打官司、不歡而散、究其原因、現(xiàn)在買房很貴、而房子又是普通家庭中值錢的商品、既然婚姻已經(jīng)不復存在、爭奪后的夫妻因財產(chǎn)不惜反目成仇、那么、婚前買房與婚后買房的兩者有什么區(qū)別呢?

婚前買房：一人出資

1、結(jié)婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)、房屋落在自己名下、并還清個人貸款或是全款買房的：房屋屬個人財產(chǎn)

2、結(jié)婚前已還清全部貸款、但婚后才取得房本的、房屋落在自己名下的：仍認定為夫妻一人財產(chǎn)、另一方無權(quán)要求分割

3、結(jié)婚前已支付了房屋首付款、并向銀行貸款、房屋落在自己名下、婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸的：司法實踐中將該房屋認定為個人財產(chǎn)、而夫妻共同還貸支付的款項以及房屋相對應的財產(chǎn)增值部分由雙方平分、而尚未償還的貸款則為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務

4、房屋落在對方名下：通常是出資方不具備購房條件的、才以對方名義購房、按共同共有處理、如果沒有特殊情形、多會視為以結(jié)婚為目的的贈與、按登記方個人財產(chǎn)處理

5、房屋落在雙方名下：房屋算夫妻共同財產(chǎn)、離婚時不考慮出資情況、一律平分

婚前買房：雙方出資

1、房屋落在夫妻二人名下：房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)、離婚時不考慮出資狀況、一律平分

2、房屋只是落在一人名下：

（1）如果在同居期間、那法院基本會按共同生活期間、以結(jié)婚后共同使用為目的、作為共同共有處理、通常不作為按份共有處理

（2）如果不是同居期間購房、按共同財產(chǎn)處理還是按借款或贈與處理、不確定、法官會綜合購房背景、出資數(shù)額、尤其是公平角度來判定、沒有統(tǒng)一定論

婚后買房：一人以婚前個人財產(chǎn)出資

1、房屋落在自己名下：

（1）如果房屋已經(jīng)支付了全部房款、房屋算是個人財產(chǎn)的轉(zhuǎn)化、算是個人財產(chǎn)、

（2）如果房屋只是支付了全部首付款、房屋按個人財產(chǎn)處理、只不過房屋尚未償還的部分以及房屋增值價值的部分屬于夫妻共同財產(chǎn)、屬共同共有

2、房屋落在雙方名下或是對方名下、房屋算是共同財產(chǎn)、實際算是一方對另一方的贈與、夫妻雙方共同共有房屋產(chǎn)權(quán)

3、雙方用共同財產(chǎn)買房：

（1）房屋落在雙方名下、典型的夫妻共同財產(chǎn)

（2）只是落在一方名下、仍然算是夫妻共同財產(chǎn)

（3）落戶在未成年子女名下、一般視為未成年子女財產(chǎn)、有撫養(yǎng)方暫時管理

父母出資買房（結(jié)婚前）：結(jié)婚前

1、一方父母（全額）出資、出資方子女名下、房屋屬于夫妻一方婚前個人財產(chǎn)

2、一方父母支付了房屋首付款：

（1）出資方子女名下、由夫妻二人共同還貸、則離婚時一般會將房子判歸登記方所有、由其繼續(xù)支付剩余貸款、對于婚內(nèi)共同還貸部分（包括本金和利息）及其產(chǎn)生的增值、則由得房子的一方對另一方做出補償

（2）另一方子女名下、一般情況下也認定為夫妻共同財產(chǎn)、而非登記方的個人財產(chǎn)、非登記方有權(quán)要求分割房屋、父母明確表示贈與登記方或者雙方之間有其他相反約定的除外

（3）雙方子女名下、應認定為雙方的共同財產(chǎn)、如果雙方約定了共有方式是共同共有或按份共有、并進一步約定了各自份額、則按約定享有產(chǎn)權(quán)、如果雙方對共有方式?jīng)]有進行約定、則視為等份共有

雙方父母均出資：

（1）房子落在夫妻雙方名下、房子屬于夫妻共同財產(chǎn)、應當認定父母的出資為對各自子女的贈與、而不能因為產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下就理解為對雙方的贈與

（2）房子落在一方名下、房子屬于夫妻公共財產(chǎn)、應當認定為對各自子女的贈與、而不能簡單理解為雙方父母對一方的贈與、如無其他相反約定、應認定為雙方按份共有

父母出資買房（結(jié)婚后）：結(jié)婚后

一方父母全額出資：

（1）房子落在出資方兒女名下、房屋屬于個人財產(chǎn)、婚姻法司法解釋規(guī)定、“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的、視為只對自己子女一方的贈與、該不動產(chǎn)應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)

（2）房子落在對方名下（或雙方）、房屋仍屬于夫妻共同財產(chǎn)、除非有父母出資時的書面約定或聲明、證明此出資是贈與自己子女一方的、一般會認定為對雙方的贈與、離婚時按夫妻共同財產(chǎn)進行分割、一方父母部分出資（或付首付款）婚后雙方共同還貸

一方父母部分出資（或付首付款）婚后雙方共同還貸

（1）房子落在出資方子女名下（或雙方子女名下）、房屋應認定為夫妻共同財產(chǎn)、父母出資部分視為對雙方的贈與、但父母明確表示贈與一方的除外、離婚分割時可以出資父母的子女一方適當多分

雙方父母出資：

（1）房子落在一人名下、這種情形較為常見、而且爭議頗多、司法實踐多按夫妻共同財產(chǎn)處理、根據(jù)《婚姻法司法解釋（三）》規(guī)定、該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有、但當事人另有約定的除外

（2）房子落在雙方名下、房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)

離婚判決時對房產(chǎn)不予處理的情況：

（1）離婚時尚未取得房本：夫妻一方婚前出了部分房款婚后共同還貸、或一方用個人財產(chǎn)還貸、但房屋增值、離婚時、尚未取得房產(chǎn)證的房屋、沒有房本前先住著、有了房本后另行起訴

（2）房本有第三人名字

法院一般不會將其主動追加為第三人、而是采取如下措施：

（1）根據(jù)當事人的申請、對房屋部分的財產(chǎn)分割不予審理、由當事人另案起訴

（2）根據(jù)當事人的申請、將案件中止審理、告訴當事人另行提起析產(chǎn)之訴、后根據(jù)析產(chǎn)之訴的判決結(jié)果、對夫妻共有部分的房屋進行分割

房子分割的特殊情況

小產(chǎn)權(quán)房分割

對于已被有權(quán)機關(guān)認定為違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房、不予處理、但違法建筑已經(jīng)行政程序合法化的、可以對其所有權(quán)歸屬做出處理

對于雖未經(jīng)行政準建、但長期存在且未受到行政處罰的房屋、可以對其使用做出處理、在處理使用時、人民法院應向當事人釋明變更相關(guān)訴訟請求、在處理相關(guān)房屋的使用歸屬時、能分割的進行分割、不能分割的可采用協(xié)商、競價、詢價等方式進行給予適當補償

在涉小產(chǎn)權(quán)房分割案件中、應在判決論理部分中明確使用處理的判決內(nèi)容不代表對小產(chǎn)權(quán)房合法性的認定、不能以此對抗行政處罰、不能作為產(chǎn)權(quán)歸屬證明或拆遷依據(jù)等